Nález Ústavního soudu Jménem České republiky

Ústavní soud rozhodl dne 13. března 2001 v plénu o návrhu skupiny poslanců Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky na zrušení § 5 odst. 5 , § 9 až 11 včetně nadpisu a poznámek pod čarou č. 5) až 7), § 13 odst. 2 věty druhé včetně poznámky pod čarou č. 10), § 13 odst. 7 , slov "výbor nebo pověřený vlastník" ve větě třetí a vět čtvrté a páté § 15 odst. 2 , slov "(§ 9 )" v § 15 odst. 4 a bodu 2. čl. II zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, a § 11 odst. 2 písm. n) včetně poznámky pod čarou č. 3a) zákona č. 549/1991 Sb. , o soudních poplatcích, ve znění zákona č. 103/2000 Sb. , takto:

1. Návrh na zrušení ustanovení článku II bod 2. zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, se odmítá.

2. Ve zbývající části se návrh zamítá.

Odůvodnění

I.

Dne 16. 10. 2000 byl Ústavnímu soudu doručen návrh skupiny poslanců Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky na zrušení některých ustanovení zákona č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, (dále jen "zákon o vlastnictví bytů") a ustanovení zákona č. 549/1991 Sb. , o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen "zákon o soudních poplatcích"). Navrhovatelé požadují, aby Ústavní soud v řízení podle čl. 87 odst. 1 písm. a) Ústavy České republiky (dále jen "Ústava") zrušil v zákoně o vlastnictví bytů ustanovení § 9 až 11 včetně nadpisu a poznámek pod čarou a ustanovení § 5 odst. 5 , v ustanovení § 13 odst. 2 větu druhou včetně poznámky pod čarou, ustanovení § 13 odst. 7 , v ustanovení § 15 odst. 2 slova "výbor nebo pověřený vlastník" a na konci tohoto odstavce věty "Není-li výbor nebo pověřený vlastník zvolen, rozhoduje se o výši částek podle odstavce 1 nadpoloviční většinou všech vlastníků jednotek v domě. Ustanovení § 11 odst. 6 platí obdobně.", v ustanovení § 15 odst. 4 slova "(§ 9 )" a v článku II bod 2. Navrhovatelé dále žádají Ústavní soud, aby v zákoně o soudních poplatcích zrušil v ustanovení § 11 odst. 2 písmeno n) .
Z připojeného podpisového archu poslanců Ústavní soud zjistil, že jsou splněny podmínky stanovené v § 64 odst. 1 písm. b) zákona č. 182/1993 Sb. , o Ústavním soudu, (dále jen "zákon o Ústavním soudu"), když návrh potvrdilo svými podpisy 60 poslanců.
Skupina poslanců je toho názoru, že napadená zákonná ustanovení jsou v rozporu s čl. 1 Ústavy , čl. 1 , čl. 2 odst. 3 , čl. 3 , čl. 4 a čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod (dále jen "Listina") a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod. Navrhovatelé uvádějí, že vznikem právnických osob nazvaných "společenství vlastníků jednotek" podle zákona o vlastnictví bytů se narušuje princip právní jistoty zakotvený v čl. 1 Ústavy, neboť právní úkony těchto právnických osob a výkon práv a povinností, které jim zákon přiznává či ukládá, mají s účinností od 1. července 2000, kdy nabyl účinnosti zákon č. 103/2000 Sb. , kterým se mění zákon č. 72/1994 Sb. , kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 344/1992 Sb. , o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., zákon č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 549/1991 Sb. , o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, zákon č. 40/1964 Sb. , občanský zákoník , ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 357/1992 Sb. , o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, (dále jen "zákon č. 103/2000 Sb. ") nahradit právní vztahy, které byly konstituovány výlučně na smluvním základě. Právní vztahy vzniklé za účelem správy, provozu a oprav společných částí domu jsou dosud účinné na základě smluv uzavřených vlastníky jednotek, případně na základě projevu vůle vlastníků jednotek směřujícího k založení právnické osoby jako osoby soukromého práva podle dosavadní právní úpravy. Právní vztahy, které mají být nahrazeny zákonnou regulací, k jejímuž výkonu je povoláno "společenství vlastníků jednotek", vznikly ke dni účinnosti nové právní úpravy v souladu se zákonem a podle názoru navrhovatelů je tento důsledek mimo jiné projevem nepřímé zpětné účinnosti nově přijatých právních norem. V § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů je vznik "společenství" vázán na právní skutečnosti vzniklé před účinností tohoto ustanovení (na doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí a jiné skutečnosti) a navrhovatelé se domnívají, že se jedná o "typický příklad nepravého zpětného působení napadených ustanovení zákona spočívající v tom, že nová úprava zachycuje minulé skutečnosti a váže na ně pro budoucnost jiná práva a povinnosti než zákonodárství dosavadní".
Navrhovatelé uvádějí, že v ustanoveních § 9 odst. 9 a § 10 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů zákonodárce podrobuje vlastníky jednotek, splňují-li určité definiční znaky, zákonem přikázaným povinnostem, které vyplývají z výkonu funkce orgánů společenství. Navrhovatelé mají za to, že uvedenými ustanoveními se zákonem označeným vlastníkům jednotek ukládají povinnosti překračující ústavní rámec obsahu a ochrany vlastnického práva (právo věc držet, užívat, brát z ní užitky a nakládat s ní). Obecná zákonná úprava obsažená zejména v občanském zákoníku vlastníkům srovnatelné povinnosti neukládá.
Navrhovatelé dále zdůraznili, že podle jejich názoru klade zákonodárce v ustanoveních § 9 odst. 1 a § 11 odst. 4 a 5 zákona o vlastnictví bytů , jakož i v celé konstrukci společenství, jeho působnosti a způsobu přijímání rozhodnutí nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace práv spojených s užíváním a nakládáním s domem a jednotkami v něm umístěnými. Usnesení společenství, k jejichž přijetí zákon stanoví různá kvora, totiž nahrazují rozhodnutí vlastníků, resp. spoluvlastníků o hospodaření se společnou věcí. Podle navrhovatelů zákonodárce v napadených ustanoveních nadřadil nad individuální vůli vlastníků jednotek vůli kolektivní, tedy vůli ze zákona vzniklého společenství. Tento princip, na kterém je založena celá konstrukce "společenství vlastníků jednotek" jako právnické osoby vzniklé ze zákona, je podle názoru navrhovatelů potlačením individuálních vlastnických práv, autonomie jedince a jeho vůle ve prospěch kolektivního rozhodování a ve svých důsledcích je v rozporu s ústavní zásadou rovnosti vlastníků v právech. Další porušení zásady rovnosti vlastníků v právech spatřují navrhovatelé v ustanovení § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů , kterým jsou prý vlastníci jednotek zatíženi ručitelským závazkem vzniklým ze zákona za závazky společenství, které ani nezaložili z vlastní vůle.
Navrhovatelé také tvrdí, že v ustanovení § 9 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů se jedná o zřetelnou delegaci dispozičního práva k jednotce na subjekt odlišný od vlastníka, přičemž rozsah delegace není výslovně definován a "tím je neústavním způsobem posíleno postavení společenství, neboť napadená norma připouští, aby společenství vlastním jménem nakládalo s cizí věcí". Navrhovatelé jsou toho názoru, že ustanovením § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů zákonodárce ústavně nepřípustným způsobem omezil spoluvlastníky společného domu, jsou-li byty v takovém domě předmětem nájemní smlouvy. Zákonodárce prý nešetřil podstaty a smyslu vlastnického práva - v tomto případě práva nakládat se svou věcí (tj. spoluvlastnickým podílem) - a omezením, kterým zatížil určitou skupinu spoluvlastníků, zneužil ochrany nájemního práva k bytu.

II.

Ústavní soud po zjištění, že návrh skupiny poslanců není nepřípustný podle § 66 zákona o Ústavním soudu ani neexistují důvody pro zastavení řízení podle § 67 zákona o Ústavním soudu , zaslal v souladu s § 42 odst. 3 a 4 a § 69 odst. 1 zákona o Ústavním soudu návrh k vyjádření Poslanecké sněmovně a Senátu Parlamentu České republiky a vyžádal si i písemné stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj.

Vyjádření Poslanecké sněmovny Parlamentu České republiky

Ve vyjádření Poslanecké sněmovny podepsaném jejím předsedou prof. Ing. Václavem Klausem je uvedeno, že zákon č. 103/2000 Sb. byl předložen z důvodu nutnosti odstranění některých nedostatků dosavadní právní úpravy, která ve svém důsledku bránila rozsáhlejšímu využití této specifické formy vlastnictví. Nedostatky spočívaly v nedůsledném vymezení forem správy a údržby společných částí domu včetně odpovědnosti za její výkon. Přijatá úprava především nově zavedla tzv. "společenství vlastníků jednotek" jako zvláštní typ právnické osoby odpovídající jejímu hlavnímu účelu, kterým je řádný výkon práv a povinností spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu. Spolu s touto změnou došlo ke změně dalších souvisejících ustanovení zákona o vlastnictví bytů tak, aby tato úprava nebyla v rozporu s právním řádem. Návrh zákona byl schválen potřebnou většinou zákonodárců a přijatý zákon byl řádně vyhlášen. Za tohoto stavu věci nelze podle názoru účastníka řízení než uzavřít, že zákonodárný sbor jednal v přesvědčení, že přijatý zákon je v souladu s ústavním pořádkem a právním řádem České republiky.

Vyjádření Senátu Parlamentu České republiky

Za Senát Parlamentu České republiky se vyjádřil jeho předseda doc. JUDr. Petr Pithart, který poukázal na skutečnost, že podstatná část návrhu se týká ustanovení zákona o vlastnictví bytů, která nově upravují vznik a vnitřní poměry "společenství vlastníků jednotek" jako právnické osoby způsobilé k výkonu správy domu a i ustanovení, která v souvislosti se vznikem a fungováním této právnické osoby ukládají povinnosti vlastníkům jednotek, či jinak regulují vzájemné vztahy vlastníků jednotek, pokud jde o plnění povinností vyplývajících z užívání společné věci - domu. Návrh zákona č. 103/2000 Sb. byl po schválení Poslaneckou sněmovnou postoupen dne 7. 2. 2000 Senátu, který jej projednal předepsaným způsobem na své 16. schůzi dne 25. 2. 2000. Při projednávání návrhu byly v Senátu, a to jak ve výborech, kterým byl návrh zákona přikázán, tak v plénu, vedeny obsáhlé rozpravy, které se ve značné míře týkaly právě ustanovení upravujících nově společenství vlastníků jednotek, tedy právě těch ustanovení, jejichž zrušení je navrhováno. V rozpravách zazněla celá řada argumentů podporujících přijetí nové právní úpravy, ale současně i celá řada názorů oponentních.
Argumenty ve prospěch přijetí novely, resp. ve prospěch nové úpravy společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby založené zákonem vycházely z přesvědčení, že zvolený způsob právní regulace společenských vztahů vznikajících při fungování domu, v němž spoluvlastníci společných částí domu jsou zároveň vlastníky bytů (jednotek), vhodným způsobem reflektuje potřeby praxe, při současném respektování principu kolektivního, resp. obecného zájmu a vede zároveň i k naplnění čl. 11 odst. 3 Listiny . Zastánci nové právní úpravy rovněž poukázali na to, že institut povinné právnické osoby - správce domu s obligatorním členstvím vlastníků bytů je v Evropě dominující. Oproti dosavadní právní úpravě, podle které společenství vlastníků jednotek bez právní subjektivity vznikalo rovněž ex lege, proponenti novely spatřovali změnu právě v uzákonění právní subjektivity pro tato společenství.
Proti nové právní úpravě společenství vlastníků jednotek zazněly názory, že stát chce pomocí normotvorby direktivně zasáhnout do svobodného rozhodování vlastníků jednotek sdružit se za účelem správy domu ve formě, kterou si v mezích právního řádu sami zvolí. Kogentní úpravou vnitřních poměrů společenství stát podle odpůrců novely rovněž nedemokraticky diskriminuje vlastníky menších jednotek. Přestože se Senát rozhodl vrátit návrh zákona Poslanecké sněmovně, pozměňovací návrhy se napadených ustanovení nedotkly. V rozhodování Senátu nakonec převážily hlasy ve prospěch nové úpravy společenství vlastníků jednotek.

Stanovisko Ministerstva pro místní rozvoj

Ministerstvo pro místní rozvoj uvádí ve svém stanovisku k návrhu podepsaném ministrem Ing. Petrem Lachnitem, že nelze souhlasit s navrhovateli, neboť jejich názor podle ministerstva především nebere v úvahu zvláštní charakter institutu vlastnictví bytu, jak je upraven v právním řádu České republiky. Jeho podstata spočívá v tom, že byt nebo nebytový prostor (tzv. "jednotka") není samostatnou věcí, ale je součástí budovy. Jednotka sice může být samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, avšak jen proto, že to zákon výslovně stanoví. Podle ministerstva vlastnictví jednotky jako vymezené části budovy nemůže být vlastnictvím, kterému odpovídá plná právní moc nad věcí. Tento rozdíl mezi vlastnictvím věci (nemovitosti) a vlastnictvím jednotky se projevuje především v rozsahu oprávnění vlastníka. Vlastnické právo k jednotce má smysl a právní relevanci jen spolu s podílem na spoluvlastnickém právu ke společným částem domu. Každý vlastník si musí být vědom své odpovědnosti za řádnou údržbu domu jako celku, především jeho společných částí.
Ministerstvo zdůraznilo, že zásadním nedostatkem úpravy platné před novelou provedenou zákonem č. 103/2000 Sb. bylo, že společenství vlastníků jednotek nemělo právní subjektivitu a společenství tak nemohlo činit právní úkony. Jednat mohli pouze všichni vlastníci jednotek společně nebo někteří vlastníci jednotek, pokud určeným způsobem přehlasovali ostatní vlastníky. Právní úkony mohli činit také pověření vlastníci jednotek na základě plné moci nebo správce na základě smlouvy s vlastníky jednotek obsahující zmocnění k právním úkonům. Zákon však neřešil situaci, kdy osoba správce nebude určena nebo ustanovený správce nebude vykonávat svoji funkci. Zákon neukládal povinnost vlastníkům jednotek, aby uzavřeli smlouvu o správě domu, ačkoli s existencí této smlouvy počítal a upravoval některé její náležitosti. Konstrukce dílčích závazků, kdy každý z vlastníků jednotek je zavázán a oprávněn pouze v rozsahu, který na něj připadá, na rozdíl od solidarity spoluvlastníků podle občanského zákoníku , vyvolávala prý v praxi řadu problémů. Dodavatelé oprav společných částí domu dávali přednost uzavření takové smlouvy, v níž objednatelé jsou povinni zaplatit cenu společně a nerozdílně, před smlouvou, z níž by vznikly závazky vůči každému vlastníkovi, kterému by museli fakturovat a případně vymáhat příslušný díl z ceny zvlášť.
Podle ministerstva bylo velmi citelným a pro řadu vlastníků neřešitelným problémem vymáhání povinnosti přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku podle ustanovení § 15 zákona o vlastnictví bytů . Pokud nebyla zřízena právnická osoba a správce pověřený správou domu nedostal plnou moc od vlastníků jednotek, bylo téměř nemožné vymoci od neplatiče příspěvek na správu domu. Zejména v domech s větším počtem vlastníků jednotek tak neúměrně vzrůstaly nedoplatky a tato situace nahrávala pouze vlastníkům neplnícím své povinnosti. Proto bylo nezbytné, aby zákon upravil společenství vlastníků jednotek jako právnickou osobu, která je způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu, a také aby toto společenství vznikalo při splnění určitých podmínek ze zákona. Pokud navrhovatelé namítají, že zákon o vlastnictví bytů překračuje ústavní rámec obsahu a ochrany vlastnického práva, jestliže v § 9 odst. 9 a v § 10 odst. 3 ukládá určitým vlastníkům jednotek plnit povinnosti příslušející orgánům společenství, je nutno podle ministerstva zdůraznit, že zabezpečení správy, provozu a oprav společných částí domu patří mezi základní povinnosti všech vlastníků jednotek, kteří jsou zároveň podílovými spoluvlastníky společných částí domu. Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba, která má způsobilost vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu, může tuto činnost vykonávat svými orgány, které si zvolí. Zákon musí pamatovat i na situaci, kdy se tak nestane, přičemž je podle názoru ministerstva spravedlivé, když je touto funkcí pověřen vlastník, jehož podíl na společných částech domu je největší, resp. vlastníci jednotek, kteří se stali členy společenství dnem jeho vzniku.
Ministerstvo dále nesouhlasí s názorem navrhovatelů, že zákon v konstrukci společenství klade nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace práv spojených s užíváním domu. Zákon o vlastnictví bytů musel vzhledem k popsanému stavu, kdy jednotka, ač není samostatnou věcí, je přesto v rozsahu stanoveném zákonem samostatným předmětem občanskoprávních vztahů, upravit vztahy mezi vlastníky jednotek (a zároveň spoluvlastníky společných částí domu) specifickým způsobem. Ministerstvo rovněž nesouhlasí s návrhem na zrušení § 13 odst. 2 druhé věty, § 13 odst. 7 a § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů a uvádí, že ustanovení § 13 odst. 2 postihuje vlastníky jednotek neplnící své zákonné povinnosti a porušující princip ochrany vlastnického práva jiných vlastníků jednotek. Ustanovení § 13 odst. 7 koresponduje s ustanovením § 12 upravujícím dílčí odpovědnost vlastníků jednotek. Napadené ustanovení § 15 odst. 2 podle ministerstva naopak posiluje právní postavení vlastníků jednotek, neboť zatímco podle předchozího znění zákona výši finančních prostředků jako záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku sděloval správce, podle nové úpravy tak činí orgán společenství, případně nadpoloviční většina všech vlastníků jednotek. K ustanovení § 9 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů ministerstvo poznamenává, že navrhovatelé opomíjejí, že podle tohoto ustanovení je možno sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce pouze se souhlasem vlastníka jednotky.
Co se týče § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů , ministerstvo konstatuje, že pokud by nebylo ustanovení § 5 odst. 2 a 3 doplněno tímto ustanovením, došlo by k tomu, že by bylo možno obcházet ustanovení § 22 odst. 1 a 2 , které zajišťuje dosavadnímu nájemci bytu - fyzické osobě - právo na přednostní nabytí bytu ve lhůtách a za podmínek stanovených zákonem. Blokační ustanovení § 5 odst. 5 je tak nezbytné, v opačném případě by ochrana dosavadních nájemců postrádala smysl. Návrh na jeho zrušení by tak směřoval ve prospěch osob, které záměrně nabývaly bytové domy s nájemci do podílového spoluvlastnictví s cílem dosáhnout vystěhování dosavadních nájemců, aniž by jim musela být poskytnuta ochrana formou možnosti přednostního nabytí vlastnictví bytů, jež užívají, což by podle ministerstva mohlo vést k porušení čl. 11 odst. 3 Listiny .

III.

Ústavní soud nejdříve v souladu s § 68 odst. 2 zákona o Ústavním soudu zkoumal, zda zákon, u kterého navrhovatelé namítají protiústavnost jeho ustanovení, byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a ústavně předepsaným způsobem.
Z vyjádření Poslanecké sněmovny a Senátu, jakož i ze zaslaných sněmovních tisků, těsnopiseckých zpráv, příslušných usnesení a údajů o průběhu hlasování obou komor je zřejmé, že jak zákon o vlastnictví bytů, tak zákon č. 103/2000 Sb. byly přijaty a vydány ústavně předepsaným způsobem a v mezích Ústavou stanovené kompetence, při dodržení kvor stanovených v čl. 39 odst. 1 a 2 Ústavy . Návrh zákona, později vyhlášeného pod č. 72/1994 Sb. , předložila Poslanecké sněmovně vláda České republiky. Zákon byl přijat Poslaneckou sněmovnou na její 17. schůzi dne 24. 3. 1994 (usnesení Poslanecké sněmovny č. 355, sněmovní tisky č. 599 a č. 724), ve znění schválených pozměňovacích návrhů, když z přítomných 169 poslanců se pro návrh zákona vyslovilo 99 poslanců a proti jich bylo 33. Zákon byl podepsán předsedou Poslanecké sněmovny, prezidentem republiky a předsedou vlády v souladu s čl. 51 Ústavy a byl vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 22, ročník 1994 (účinnosti nabyl dne 1. května 1994).
Návrh zákona, ve Sbírce zákonů posléze vyhlášeného pod č. 103/2000 Sb. , byl Poslanecké sněmovně (sněmovní tisk č. 268) předložen vládou České republiky. Pro usnesení Poslanecké sněmovny, v němž byl vysloven souhlas s tímto návrhem zákona, se na její 21. schůzi dne 28. 1. 2000 ze 165 přítomných poslanců pro vyslovilo 90, proti jich bylo 72. Návrh zákona byl poté dne 7. 2. 2000 postoupen Senátu, který jej předepsaným způsobem projednal na své 16. schůzi dne 25. 2. 2000 a vrátil jej Poslanecké sněmovně ve znění přijatých pozměňovacích návrhů (usnesení Senátu č. 292). O návrhu zákona vráceném Senátem hlasovala Poslanecká sněmovna na své 24. schůzi dne 4. 4. 2000, setrvala na původním návrhu zákona a schválila ho ve znění, ve kterém byl postoupen Senátu (z přítomných 188 poslanců hlasovalo pro 134 a proti 35). Zákon byl poté podepsán předsedou Poslanecké sněmovny, prezidentem republiky a předsedou vlády a vyhlášen ve Sbírce zákonů v částce 32, ročník 2000 (účinnosti nabyl dne 1. července 2000).
Co se týče zákona č. 549/1991 Sb. , o soudních poplatcích, ve znění pozdějších předpisů, Ústavní soud nezjišťoval, zda byl přijat a vydán v mezích Ústavou stanovené kompetence a ústavně předepsaným způsobem, jelikož u právních předpisů vydaných dříve, než nabyla účinnosti Ústava, je Ústavní soud oprávněn přezkoumávat toliko jejich obsahový soulad se soudobým ústavním pořádkem, nikoli však ústavnost procedury jejich vzniku a dodržení normotvorné pravomoci (viz usnesení Ústavního soudu z 22. dubna 1999 sp. zn. Pl. ÚS 5/98, Sbírka nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 14, usnesení č. 32). Ustanovení, jejichž zrušení požadují navrhovatelé, bylo ostatně do tohoto zákona vloženo právě zákonem č. 103/2000 Sb.
Ústavní soud po posouzení návrhu a po zvážení všech shromážděných podkladů dospěl k závěru, že návrh není důvodný.
Nejdříve se Ústavní soud musí vždy zabývat tím, zda jsou splněny všechny formální náležitosti kladené na návrh na zahájení řízení. V této fázi bylo především zjištěno, že navrhovatelé se domáhají zrušení čl. II bod 2. zákona o vlastnictví bytů. Takové ustanovení se však v tomto zákoně nenachází, ale je obsaženo v zákoně č. 103/2000 Sb. , který navrhovatelé nenapadli. Jelikož Ústavní soud je petitem návrhu vázán, byl nucen tuto část návrhu odmítnout jako zjevně neopodstatněnou podle § 43 odst. 2 písm. a) zákona o Ústavním soudu . K tomu je třeba dodat, že ustanovení čl. II bod 2. je pouze přechodným ustanovením zákona č. 103/2000 Sb. , které zakládá vznik společenství vlastníků jednotek jako právnické osoby dnem nabytí účinnosti tohoto zákona (tedy 1. 7. 2000), se současným uložením povinnosti konat první shromáždění tohoto společenství do tří měsíců od zmíněného data. Již v době podání návrhu skupiny poslanců tak dané přechodné ustanovení splnilo svůj účel a nadále nevyvolává konstitutivní účinky. Návrh na jeho zrušení by tak na věci nemohl stejně nic změnit, nehledě na skutečnost, že práva a povinnosti z právních vztahů vzniklých před zrušením právního předpisu zůstávají nedotčena a nálezy Ústavního soudu tak mají účinky ex nunc (§ 71 odst. 4 zákona o Ústavním soudu ).
Pro přehlednost je možno návrh skupiny poslanců na zrušení jednotlivých zákonných ustanovení rozčlenit následujícím způsobem:

1. Návrh na zrušení ustanovení § 9 až 11 zákona o vlastnictví bytů nadepsaných "Společenství vlastníků jednotek".

2. Návrh na zrušení ustanovení § 13 odst. 2 věty druhé a § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů , v § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů slov "výbor nebo pověřený vlastník" a posledních dvou vět a v § 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů slov "(§ 9 )".

3. Návrh na zrušení ustanovení § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů .

4. Návrh na zrušení ustanovení § 11 odst. 2 písm. n) zákona o soudních poplatcích .

Námitky skupiny poslanců se koncentrují zejména na platnou právní úpravu "společenství vlastníků jednotek". Navrhovatelé uvádějí, že vznikem těchto právnických osob, zákonem povolaných k výkonu práv a povinností ve všech věcech spojených se správou, provozem a opravami společných částí domu, je narušován princip právní jistoty, jehož součástí je zákaz retroaktivity právních norem. Ke znakům právního státu princip právní jistoty, ochrany důvěry občanů v právo a zákaz retroaktivity právních norem nepochybně patří, v daném případě však přijetím nové právní úpravy k porušení těchto stěžejních zásad nedošlo. Právní věda rozeznává tzv. pravou retroaktivitu, která zahrnuje případy, kdy právní norma reglementuje i vznik právního vztahu a nároky z něho vzešlé před její účinností, a retroaktivitu nepravou spočívající v tom, že právní vztahy, které vznikly za platnosti práva starého, se spravují tímto právem až do doby účinnosti práva nového, poté se však řídí tímto novým právem. Vznik právních vztahů existujících před nabytím účinnosti nové právní úpravy, právní nároky, které z těchto vztahů vznikly, i vykonané právní úkony se řídí zrušenou právní normou. S problematikou nepřípustnosti retroaktivity souvisí ochrana tzv. nabytých práv (iura quaesita), i když oba instituty nelze ztotožňovat. Porušením zásady ochrany nabytých práv by byla pouze taková změna, která by se zpětnou účinností zhoršila právní postavení právního subjektu. Základní změnou provedenou zde zákonem č. 103/2000 Sb. je, že společenství vlastníků jednotek získalo právní subjektivitu (v oblasti, která je součástí předmětu jeho činnosti) nezbytnou pro řádné zabezpečení úkolu společenství, jakož i smyslu a účelu jeho vzniku. Taková úprava je bezpochyby v dispozici demokratického zákonodárce, který z principu věci musel stanovit podmínky, za kterých tato právnická osoba způsobilá vykonávat práva a zavazovat se ve všech věcech spojených se správou domu vznikne. Podle § 9 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů společenství vzniká v domě s nejméně pěti jednotkami, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků, a to dnem doručení listiny s doložkou o vyznačení vkladu do katastru nemovitostí nebo jiné listiny, kterou příslušný státní orgán osvědčuje vlastnické vztahy k jednotce, poslednímu z těchto vlastníků. Dané ustanovení je doplněno přechodným ustanovením čl. II bod 2. zákona č. 103/2000 Sb. upravujícím situaci vlastníků, kteří stanovené podmínky splňovali před nabytím účinnosti tohoto zákona (1. 7. 2000). Pokud by takové ustanovení nebylo přijato, došlo by k porušení principu rovnosti mezi vlastníky jednotek. Za zpětně působící by bylo možné novou právní úpravu považovat jen tehdy, kdyby konstituovala vznik společenství přede dnem své účinnosti. Zákon však jednoznačně stanoví svou účinnost do budoucna a je z tohoto hlediska v souladu s ústavním pořádkem České republiky.
Navrhovatelé dále uvádějí, že napadená ustanovení překračují ústavní rámec obsahu a ochrany vlastnického práva (§ 9 odst. 9 , § 10 odst. 3 zákona o vlastnictví bytů ), resp. že zákonodárce klade v celé konstrukci společenství, jeho působnosti a způsobu přijímání rozhodnutí nepřiměřený důraz na kolektivní stránku realizace práv spojených s užíváním a nakládáním s domem (§ 9 odst. 1 a § 11 odst. 4 a 5 zákona o vlastnictví bytů ). V první řadě je nutno poukázat na specifický charakter bytového vlastnictví podle zákona o vlastnictví bytů. Podle § 1 odst. 1 tento zákon upravuje spoluvlastnictví budovy, při němž spoluvlastník budovy je zároveň vlastníkem bytu nebo nebytového prostoru jako prostorově vymezené části budovy a zároveň podílovým spoluvlastníkem společných částí budovy. Platná právní úprava je tedy postavena na spoluvlastnické koncepci, kde hlavním předmětem je budova a vedlejším předmětem byt nebo nebytový prostor, které nejsou reálně oddělitelnými částmi budovy, a ke spoluvlastnictví budovy tak přistupuje vlastnictví bytu či nebytového prostoru (konstrukce tzv. dualistické teorie bytového vlastnictví ve spoluvlastnickém pojetí). Uvedená zvláštní právní úprava umožněná občanským zákoníkem , který stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory (§ 118 odst. 2), a který v ustanovení § 125 odst. 1 odkazuje na napadený zákon, je dána právě specifickou povahou bytu nebo nebytového prostoru, které nemohou být fakticky samostatnými, oddělitelnými částmi budovy. Vlastnictví bytu nebo nebytového prostoru je potom z podstaty věci nutně omezeno v rozsahu, ve kterém je třeba respektovat nutnost hospodaření s budovou jako celkem. Práva jednotlivých vlastníků jsou omezena stejným vlastnickým právem ostatních vlastníků jednotek. Argumentům navrhovatelů proto nelze přisvědčit, neboť platná právní úprava je vedena právě snahou na zmíněná specifika reagovat. Jedná se o projev ústavně zakotvené zásady, že vlastnictví zavazuje a nesmí být zneužito na újmu práv druhých anebo v rozporu se zákonem chráněnými obecnými zájmy (čl. 11 odst. 3 Listiny ). Zákonodárce byl veden snahou o spravedlivé, vyrovnané řešení, podporující vlastníky, kteří respektují citovanou zásadu, a poskytující vyšší míru právní jistoty i dalším zainteresovaným osobám plnícím své úkoly v souvislosti se správou domu. Přijetí nové právní úpravy bylo vynuceno její společenskou naléhavostí po zkušenostech s dřívější úpravou, která zjednodušeně řečeno dostatečně nebránila situacím, kdy "poctiví dopláceli na nepoctivé". Ústavní soud, vědom si své kompetence, dospěl k závěru, že napadená ustanovení nejsou jednotlivě či ve svém souhrnu v rozporu s předpisy nejvyšší právní síly.
Protiústavní není ani způsob rozhodování společenství vlastníků jednotek vymezený v § 11 zákona o vlastnictví bytů . Při hlasování je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů vlastníků jednotek na společných částech domu. Jedná-li se o důležitou záležitost, může přehlasovaný vlastník jednotky požádat soud, aby o ní rozhodl (§ 11 odst. 3 ). Jednomyslnost je stanovena v případě rozhodování o přijetí usnesení v závažných situacích, kterými jsou změna účelu užívání stavby, změna stavby nebo podstatné změny týkající se společných částí domu (§ 11 odst. 5 ). Článek 11 odst. 1 Listiny zakotvuje především právo každého vlastnit majetek a právo na zajištění stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků. Napadená ustanovení právo každého vlastnit majetek nikterak neomezují a není jimi vytvořena ani nerovnost v obsahu a ochraně vlastnického práva, když daná právní úprava dopadá na každého spoluvlastníka domu a vlastníka jednotky stejně.
Ustanovení § 9 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů je navrhovateli napadeno proto, že zde zákonodárce deleguje dispoziční právo k jednotce na subjekt odlišný od vlastníka, což "neústavním způsobem posiluje postavení společenství". Ústavní soud však poukazuje na to, že uvedené ustanovení umožňuje společenství sjednat smlouvu o zástavním právu k jednotce včetně příslušných spoluvlastnických podílů na společných částech domu k zajištění pohledávek vyplývajících z úvěru poskytnutého na náklady spojené se správou domu pouze se souhlasem vlastníka jednotky. Jeho předběžný souhlas s uzavřením zástavní smlouvy je zde nezbytný, takže nejde o ustanovení protiústavní, když svoboda vůle vlastníka jednotky není nikterak omezena.
Ustanovení § 13 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů stanoví povinnost vlastníka jednotky odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. V návrhu skupiny poslanců je napadena věta druhá tohoto ustanovení, kterou je pouze posílena záruka uvedené povinnosti odstranit závady a poškození, a to vznikem zástavního práva (dnem právní moci rozhodnutí soudu) ostatním vlastníkům jednotek k jednotce povinného vlastníka i k věcem movitým. Napadené ustanovení navrhovatelé v odůvodnění pouze citují, aniž by blíže vyložili, v čem spatřují tvrzený rozpor s čl. 11 odst. 1 a s čl. 1 Listiny , ve spojení s čl. 1 Ústavy (zjevnou písařskou chybou je, že dané ustanovení označili v odůvodnění jako § 13 odst. 3 ). Výrazněji navrhovatelé brojí proti ustanovení § 13 odst. 7 , které stanoví, že vlastníci jednotek ručí za závazky společenství v poměru, který odpovídá velikosti spoluvlastnických podílů na společných částech domu. Navrhovatelé to považují za "flagrantní porušení zásady rovnosti vlastníků v právech, principu stejného zákonného obsahu a ochrany vlastnického práva všech vlastníků a principu právní jistoty". Ústavní soud konstatuje, že napadená ustanovení žádným způsobem uvedené principy neporušují a naopak je ve svých důsledcích přiměřeně posilují. K základním právům vlastníka jednotky patří právo jednotku držet, užívat a disponovat s ní. Vlastník jednotky má také ovšem povinnosti vycházející obecně z koncepce vlastnického práva vyjádřené v čl. 11 odst. 3 Listiny dikcí, že vlastnictví zavazuje. Vlastník jednotky se podílí na správě domu v rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu na společných částech domu, což je jeho právem i povinností. Navíc je umožněno, aby se vlastníci jednotek dohodli jinak; jedná se tedy o dispozitivní úpravu (§ 13 odst. 1 zákona o vlastnictví bytů ). Povinnost vlastníků jednotek jako ručitelů podle § 13 odst. 7 zákona o vlastnictví bytů závisí na výši spoluvlastnického podílu na společných částech domu, má tedy jen dílčí povahu a vlastník jednotky nemůže být nucen plnit více bez svého souhlasu.
Navrhovatelé dále uvádějí, že ustanovení § 5 odst. 5 zákona o vlastnictví bytů vylučuje byty, které jsou užívány právem nájmu, ze speciálního způsobu dispozice spoluvlastníků, upraveného v § 5 odst. 2 až 4 , v čemž spatřují ústavně nepřípustné omezení spoluvlastníků domu a zneužití ochrany nájemního práva k bytu. Smyslem tohoto ustanovení je legitimní ochrana nynějších nájemců spočívající v tom, že byt musí být přednostně nabídnut tomuto nájemci (§ 22 odst. 1 a 2 zákona o vlastnictví bytů ), a přijaté řešení není protiústavní, ač si lze představit řešení lépe odpovídající celkové koncepci zákona. Úkolem Ústavního soudu však není perfekcionisticky vyhledávat různé nepřesnosti v zákonné úpravě či poučovat zákonodárce o úpravě vhodnější, ale posoudit, zda napadený zákon nebo jeho jednotlivá ustanovení jsou v rozporu s ústavním zákonem nebo mezinárodní smlouvou podle čl. 10 Ústavy [čl. 87 odst. 1 písm. a) Ústavy ].
Proti dalším napadeným zákonným ustanovením skupina poslanců již v odůvodnění svého návrhu nijak konkrétněji neargumentuje, a jelikož Ústavní soud, jak vyplývá z toho, co bylo uvedeno, neshledal protiústavnost zkoumaných ustanovení, zamítl i návrh na zrušení těchto, v zásadě pouze akcesorických, ustanovení [v § 15 odst. 2 zákona o vlastnictví bytů slov "výbor nebo pověřený vlastník" a posledních dvou vět tohoto ustanovení, v § 15 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů slov "(§ 9 )" a ustanovení § 11 odst. 2 písm. n) zákona o soudních poplatcích ].

Předseda Ústavního soudu: JUDr. Kessler v. r.