N�lez �stavn�ho soudu Jm�nem �esk� republiky
�stavn� soud rozhodl dne 28. �nora 2006 v pl�nu slo�en�ho z p�edsedy soudu Pavla Rychetsk�ho a soudc� Stanislava Bal�ka, Franti�ka Duchon�, Vlasty Form�nkov�, Vojena G�ttlera, Pavla Holl�ndera, Ivany Jan�, Vladim�ra K�rky, Dagmar Lastoveck�, Ji��ho Muchy, Jana Musila, Ji��ho Nykod�ma, Miloslava V�born�ho a Eli�ky Wagnerov� ve v�ci n�vrhu M�stsk�ho soudu v Praze na zru�en� ustanoven� � 685 a� 716 z�kona �. 40/1964 Sb., ob�ansk� z�kon�k , ve zn�n� pozd�j��ch p�edpis�,
I. Dlouhodob� ne�innost Parlamentu �esk� republiky spo��vaj�c� v nep�ijet� zvl�tn�ho pr�vn�ho p�edpisu vymezuj�c�ho p��pady, ve kter�ch je pronaj�matel opr�vn�n jednostrann� zv��it n�jemn�, �hradu za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m bytu a zm�nit dal�� podm�nky n�jemn� smlouvy, je proti�stavn� a poru�uje �l. 4 odst. 3, �l. 4 odst. 4 a �l. 11 Listiny z�kladn�ch pr�v a svobod a �l. 1 odst. 1 Dodatkov�ho protokolu �. 1 k �mluv� o ochran� lidsk�ch pr�v a z�kladn�ch svobod.
II. N�vrh na zru�en� � 696 odst. 1 ob�ansk�ho z�kon�ku se zam�t�.
III. N�vrh na zru�en� � 685 - 695, � 696 odst. 2, � 697 - 716 ob�ansk�ho z�kon�ku se odm�t�.
Navrhovatel se v souladu s �l. 95 odst. 2 �stavy
�esk� republiky (d�le jen "�stava") dom�hal, aby �stavn� soud vydal n�lez,
kter�m zru�� zvl�tn� ustanoven� o n�jmu bytu odd�lu �tvrt�ho hlavy
sedm� ��sti osm� z�kona �. 40/1964 Sb.
, ob�ansk� z�kon�k
, ve zn�n� pozd�j��ch novel (� 685 a� 716 ob�ansk�ho z�kon�ku). Uvedl, �e v pr�vn� v�ci �alobce Ing. arch. T. Z., bytem, Mnichov, N�mecko,
zastoupen�ho Mgr. S. N., advok�tem, proti �alovan� R. P., bytem
Praha 5, rozhodl Obvodn� soud pro Prahu 5 rozsudkem ze dne 23. 4.
2004 �. j. 6 C 392/2003-27 tak, �e zam�tl �alobu s n�vrhem na zaplacen�
��stky 3 668 K� s p��slu�enstv�m. V t�to v�ci �alobce jako pronaj�matel
domu, v n�m� je �alovan� n�jemkyn� bytu, po�adoval n�jemn� ve v��i
obvykl� podle � 671 odst. 1 ob�ansk�ho z�kon�ku
(d�le t� "ob�. z�kon�k" nebo"OZ"), proto�e podle jeho tvrzen� nebyla
v��e n�jemn�ho nikdy dohodnuta a do 19. 3. 2003 byla pouze ��edn� stanovena
pr�vn�m p�edpisem, kter� v�ak byl zru�en n�lezy �stavn�ho soudu.
Podle soukrom�ho znaleck�ho posudku v��e obvykl�ho n�jemn�ho �in�
4 839 K�, �alovan� v�ak za m�s�c �ervenec roku 2003 �alobci zaplatila
toliko ��stku 1 171 K�, proto se �alobce dom�h� doplacen� rozd�lu.
Po proveden�m dokazov�n� soud prvn�ho stupn� dovodil, �e n�vrh nen� d�vodn�,
p�i�em� vych�zel ze zji�t�n�, �e �alovan� u��v� byt na z�klad�
dohody o u��v�n� bytu uzav�en� dne 2. 5. 1990. ��stka 1 171 K�, zaplacen�
na n�jemn�m v �ervenci 2003, odpov�d� n�jemn�mu naposledy stanoven�mu
vyhl�kou �. 176/1993 Sb., o n�jemn�m z bytu a �hrad� za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m bytu, ve
zn�n� pozd�j��ch p�edpis�. Uveden� zji�t�n� soud prvn�ho stupn� zhodnotil
dle � 696 odst. 1
OZ a vyslovil, �e s ohledem na skute�nost, �e v sou�asn� dob� neexistuje
��dn� pr�vn� p�edpis, kter� by ve smyslu tohoto ustanoven� stanovil
mo�nost zv��en� n�jemn�ho za u��v�n� bytu, kdy� obecn� ustanoven�
ob�. z�kon�ku t�kaj�c� se n�jmu aplikovat nelze, nen� po�adavek �alobce
na placen� obvykl�ho n�jemn�ho d�vodn�, a je t�eba vych�zet z naposledy
ur�en� v��e n�jemn�ho dle vyhl�ky �. 176/1993 Sb. �alobce proti rozsudku podal odvol�n�, v n�m� nam�tal, �e rozhodnut�
je v rozporu se z�v�ry �stavn�ho soudu uveden�mi v jeho rozhodnut�ch �. 231/2000 Sb.
, �. 528/2002 Sb.
a �. 84/2003 Sb.
, nebo� soud prvn�ho stupn� poskytl ochranu proti�stavn�mu stavu, a �e
m�l soud prvn�ho stupn� v�c p�edlo�it �stavn�mu soudu s n�vrhem na zru�en�
ustanoven� z�kona, kter� rozpor s �stavou zakl�d�, tedy ustanoven� � 696
OZ. Dle �alobce je napaden� rozhodnut� v rozporu nejen s �stavn�pr�vn�mi
p�edpisy, ale tak� v rozporu se samotn�m z�konem; vyhl�ka �. 176/1993 Sb. toti� nebyla prov�d�c�m pr�vn�m p�edpisem k ob�. z�kon�ku, ale p�edpisem
vydan�m na z�klad� z�kona �. 526/1990 Sb.
, o cen�ch. Ustanoven� � 696 odst. 1
OZ nikdy nebylo napln�no, co� tak� konstatoval �stavn� soud ve sv�m n�lezu.
Proto podle �alobce nelze � 696
OZ aplikovat, neexistuje-li pr�vn� norma jej prov�d�j�c�, a soud m�l
postupovat podle � 671 odst. 1
OZ a v��i n�jemn�ho stanovit jako n�jemn� obvykl�.
Odvolac� soud, po opakov�n� n�kter�ch d�kaz�, dosp�l k z�v�ru, �e je nam�st�
postupovat podle � 109 odst. 1 p�sm. c) ob�ansk�ho soudn�ho ��du.
Z proveden�ho dokazov�n� toti� vypl�v�, �e v dan�m sporu nejde o stanoven�
n�jemn�ho jako podm�nky uzav�en� nov� n�jemn� smlouvy k bytu, kdy
by bylo mo�no p�i neexistenci prov�d�c� speci�ln� pr�vn� �pravy p�edpokl�dan�
ustanoven�m � 696 odst. 1
vych�zet z obvykl�ho n�jemn�ho dle � 671 odst. 1
OZ. N�jemn� smlouva byla toti� mezi pr�vn�m p�edch�dcem �alobce a �alovanou
��dn� uzav�ena, a to v�etn� n�jemn�ho ur�en�ho d��ve platnou vyhl�kou
o n�jemn�m, kter� upravovala t� regulaci n�jemn�ho. �alobce,
jako pr�vn� n�stupce p�edchoz�ho vlastn�ka, vstoupil do v�ech pr�v
a povinnost� pronaj�matele, kter� vypl�vaj� z uzav�en� n�jemn� smlouvy.
Na tomto z�v�ru nic nem�n� skute�nost, �e vyhl�ka �. 176/1993 Sb., jako� i dal�� regula�n� p�edpisy byly �stavn�m soudem zru�eny. V dan�m
sporu je t�eba posoudit n�rok �alobce jako n�rok na jednostrann� zv��en�
d��ve ��dn� stanoven�ho n�jemn�ho, a jeliko� se jedn� o pr�vn�
posouzen� v�ci, soud v tomto sm�ru nen� v�z�n n�vrhem �alobce, kter�
uvedenou aplikaci pr�va odm�t�. Z tohoto d�vodu soud prvn�ho stupn�
spr�vn� rozhodoval dle � 696 odst. 1
OZ, dosp�l v�ak k chybn�mu pr�vn�mu z�v�ru, pokud dovodil, �e �alobu
je t�eba pro nedostatek pr�vn� �pravy k ustanoven� � 696
OZ zam�tnout.
Navrhovatel d�le poukazuje, �e podle � 493
OZ nelze z�vazkov� vztah m�nit bez souhlasu jeho stran, pokud ob�. z�kon�k
nestanov� jinak. Podle � 696 odst. 1
OZ zp�sob v�po�tu n�jemn�ho, �hrady za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m
bytu, zp�sob jejich placen�, jako� i p��pady, ve kter�ch je pronaj�matel
opr�vn�n jednostrann� zv��it n�jemn�, �hradu za pln�n� poskytovan�
s u��v�n�m bytu a zm�nit dal�� podm�nky n�jemn� smlouvy, stanov� zvl�tn�
pr�vn� p�edpis. Z t�chto ustanoven� vypl�v�, �e ob�. z�kon�k za�azuje
n�jemn� vztahy k bytu mezi v�jime�n� z�vazkov� vztahy, u kter�ch
m��e doch�zet ke zm�n� z�vazk� i na z�klad� jednostrann�ho pr�vn�ho
�konu v��itele (pronaj�matele). Uveden� v�jime�nost v pr�vech pronaj�matele
je na druh� stran� vyv�ena t�m, �e n�jemce po��v� zv��en�
ochrany vypl�vaj�c� ze zvl�tn� �pravy pr�v a povinnost� z n�jmu bytu
(nap�. omezen� v�pov�di jen ze z�konem stanoven�ch d�vod�, pouze s p�ivolen�m
soudu a v z�konn�ch p��padech t� za n�hradu). Podle n�zoru
navrhovatele nelze p�itom ustanoven� � 696 odst. 1
OZ vykl�dat tak, �e p�i neexistenci zvl�tn�ho pr�vn�ho p�edpisuje t�eba
�alobu o zaplacen� zv��en�ho n�jemn�ho zam�tnout, proto�e takov�m
postupem by soud poskytl ochranu proti�stavn�mu stavu, kter� byl konstatov�n
ve v�ech v��e citovan�ch n�lezech �stavn�ho soudu. T�m by byl
poru�en z�kladn� �stavn� princip zakotven� v �l. 90 �stavy, podle n�ho�
jsou soudy povol�ny p�edev��m k tomu, aby z�konem stanoven�m zp�sobem
poskytovaly ochranu pr�v�m. Podle n�j je nutno nav�c vych�zet ze
z�sady, �e v ob�anskopr�vn�ch vztaz�ch nelze z�sadn� odm�tnout ochranu
subjektivn�m pr�v�m s poukazem na neexistuj�c� pr�vn� normy, soud
je povinen sv�m rozhodnut�m poskytnout spravedlivou ochranu pr�v�m pronaj�matele,
kter� se dom�h� zv��en� regulovan�ho n�jemn�ho.
Navrhovatel, v pozici odvolac�ho soudu, se zab�val t�m, zda lze dan� spor
�e�it za pomoci analogie z�kona (� 853
OZ), pop��pad� analogie pr�va, a vych�zel i z n�zoru pl�na �stavn�ho
soudu vyj�d�en�ho v rozhodnut� �. 21/1996 [sic - pozn. red.: spr�vn�
sp. zn. Pl. �S 21/96, Sb�rka n�lez� a usnesen� �stavn�ho soudu (d�le
jen "Sb�rka rozhodnut�"), svazek 7, n�lez �. 13; vyhl�en pod �. 63/1997 Sb.
]. P�itom navrhovatel dovodil, �e p�i neexistenci p��m�ho prov�d�c�ho
z�konn�ho p�edpisu k ustanoven� � 696 odst. 1
OZ nelze v dan�m p��pad� analogicky pou��t ani obecn� ustanoven� ob�.
z�kon�ku o n�jemn� smlouv� (� 663
- 684
) ani obecn� ustanoven� o z�vazkov�m pr�vu (��st osm� hlava prvn�
OZ) a ani ustanoven� dal��ch ob�anskopr�vn�ch p�edpis�, nebo� ��dn� z
nich neupravuje podm�nky, za kter�ch by bylo mo�no bez p�edchoz� dohody
jednostrann� m�nit v��i �platy z n�jemn� smlouvy. Shodn� se soudem
prvn�ho stupn� navrhovatel dovodil, �e nelze postupovat ani dle z�kona �. 526/1990 Sb.
, o cen�ch, nebo� tento z�kon nestanov� ��dn� podm�nky, za kter�ch by
bylo mo�no posuzovat platnost jednostrann�ho pr�vn�ho �konu pronaj�matele
sm��uj�c�ho ke zv��en� n�jemn�ho. Takov� podm�nky by mohl ur�it
pouze p��slu�n� ob�anskopr�vn� p�edpis, p�i�em� odvolac� soud pln� odk�zal
na pr�vn� rozbor, kter� v t�to ot�zce uvedl �stavn� soud v n�lezu �. 528/2002 Sb.
V tomto sm�ru navrhovatel uzav�el, �e ani za pomoci analogie nelze dan�
spor �e�it.
Navrhovatel proto navrhl, aby st�vaj�c� proti�stavn� situace byla �e�ena
t�m, �e �stavn� soud zru�� zvl�tn� ��st ob�. z�kon�ku (� 685
- 716
OZ), kter� upravuje pr�va a povinnosti z n�jmu bytu. Prov�zanost cel�
pr�vn� �pravy o n�jmu bytu p�itom nedovoluje, aby bylo navr�eno zru�en�
pouze n�kter�ho ustanoven�, nap�. ustanoven� � 696 odst. 1
OZ. Toto ustanoven� p�edstavuje v�jimku stanovenou na ochranu pr�v pronaj�matele,
co� je vyv�eno zv��enou ochranou pr�v n�jemn�ka p�i ukon�en�
n�jmu. Podle n�zoru navrhovatele je st�vaj�c� pr�vn� �prava n�jmu
bytu p�i absenci prov�d�c� pr�vn� �pravy k ustanoven� � 696 odst. 1
OZ nerovnov�n� a jednostrann� zv�hod�uje postaven� n�jemce. Je proto
v rozporu s principem rovn� ochrany vlastnictv� [�l. 11 odst. 1
v�ta druh� Listiny z�kladn�ch pr�v a svobod (d�le jen "Listina")], jako�
i v rozporu se z�sadou, �e nucen� omezen� vlastnick�ho pr�va je mo�n�
ve ve�ejn�m z�jmu, a to na z�klad� z�kona a za n�hradu (�l. 11 odst. 4 Listiny
). Sou�asn� navrhovatel zd�raz�uje, �e za proti�stavn� nepokl�d� samotn�
obsah zvl�tn�ch ustanoven� o n�jmu bytu, n�br� mezeru v z�konod�rstv�
spo��vaj�c� v tom, �e ani ve lh�t� stanoven� n�lezem �. 231/2000 Sb.
a dokonce ani v dal��ch ji� v�ce ne� 3 letech nebyla p�ijata ustanoven�m � 696 odst. 1
OZ p�edpokl�dan� pr�vn� �prava. Navrhovatel si je v�dom z�va�nosti sv�ho
n�vrhu, nen� v�ak v dan�m sporu kompetentn� �e�it, zda a jak� spole�ensk�
dopady by mohl m�t jeho n�vrh v oblasti soci�ln�, ekonomick�
apod. K tomu dod�v�, �e v konkr�tn�m p��pad� by zru�en� cel� zvl�tn�
pr�vn� �pravy o n�jmu bytu sice nad�le neumo��ovalo, aby se �alobce
domohl po �alovan� zaplacen� vy���ho n�jemn�ho, ne� jak� bylo d��ve
stanoveno. Nerovnost pr�v a povinnost� z p�edm�tn�ho n�jemn�ho vztahu
k bytu by v�ak byla odstran�na, nebo� ve�ker� pr�va a povinnosti vypl�vaj�c�
z n�jemn� smlouvy k bytu by bylo nutno pod�adit obecn� pr�vn�
�prav� n�jemn� smlouvy, jako� i obecn� �prav� z�vazkov�ch vztah� a
obecn�m ustanoven�m ob�ansk�ho z�kon�ku
. P��padn� excesy p�i v�konu pr�v a povinnost� z n�jemn� smlouvy by bylo
nutno u soudu �e�it tak, jak je tomu u ostatn�ch n�jemn�ch smluv.
Proto�e soulad jednotliv�ch ustanoven� ob�. z�kon�ku s Listinou je opr�vn�n
kvalifikovan� posoudit pouze �stavn� soud, podal M�stsk� soud v
Praze podle �l. 95 odst. 2 �stavy
a � 64 odst. 3 z�kona �. 182/1993 Sb.
, o �stavn�m soudu, ve zn�n� pozd�j��ch p�edpis�, (d�le t� "z�kon o �stavn�m
soudu") tento n�vrh na zru�en� zvl�tn�ch ustanoven� o n�jmu
bytu.
Poslaneck� sn�movna Parlamentu �esk� republiky ve sv�m vyj�d�en� podepsan�m
jej�m p�edsedou PhDr. Lubom�rem Zaor�lkem nejprve zrekapitulovala
stanovisko navrhovatele a d�le uvedla, �e v roce 1991 byla v r�mci
reformy pr�vn�ho ��du schv�lena rozs�hl� novela ob�. z�kon�ku publikovan�
pod �. 509/1991 Sb., jej� snahou bylo, mimo jin�, vyj�d�it z�kladn� principy �stavn�ho zakotven�
ob�ansk�ch pr�v a svobod. Tato novela v�lenila ��st osmou zahrnuj�c�
napadenou hlavu sedmou odd�l �tvrt�, ozna�en� jako "Zvl�tn�
ustanoven� o n�jmu bytu". P�edlohou pro jej� p��pravu byly p�edev��m
mezin�rodn� smlouvy, ke kter�m na�e republika p�istoupila a kter� byly
stanoven�m zp�sobem publikov�ny. Z�kon �. 509/1991 Sb. byl schv�len pot�ebnou v�t�inou poslanc� Feder�ln�ho shrom�d�n� dne
5. listopadu 1991. D�le Poslaneck� sn�movna uv�d� �daje o dal��ch z�konech,
kter�mi se novelizovala napaden� ustanoven�, a to o z�konu �. 264/1992 Sb. a o z�konu �. 267/1994 Sb. K nim dod�v�, �e z�kony byly podeps�ny p��slu�n�mi �stavn�mi �initeli
a byly ��dn� vyhl�eny. S ohledem na tento stav vyj�d�ila stanovisko,
�e z�konod�rn� sbor jednal v p�esv�d�en�, �e p�ijat� z�kony jsou v
souladu s �stavou a na��m pr�vn�m ��dem, a �e je na �stavn�m soudu, aby
v souvislosti s n�vrhem M�stsk�ho soudu v Praze posoudil �stavnost
napaden�ch ustanoven� a vydal p��slu�n� rozhodnut�.
Sen�t Parlamentu �esk� republiky tak� nejprve konstatoval postup p�i za�azen� � 685
- 716
do ob�. z�kon�ku a doplnil, �e �lo o monolitick� blok ustanoven� tykaj�c�ch
se n�vratu klasick�ho z�vazkov�ho pr�va do na�eho civiln�ho kodexu
(��st osm� Z�vazkov� pr�vo - � 488 a� 852). V rozs�hl�m souboru paragraf� pak bylo - kv�li zvl�tn�mu v�znamu bytu
v �ivot� ka�d�ho jedince a lidsk� spole�nosti jako celku - vyhrazeno
separ�tn� m�sto i pro �pravu n�jemn�ho vztahu k tomuto tak soci�ln�
citliv�mu sekund�rn�mu p�edm�tu ob�anskopr�vn�ho vztahu. Ustanoven� � 685
- 716
byla z hlediska legislativn�-technick�ho zahrnuta do jednoho odd�lu a
z hlediska systematick�ho pojata jako speci�ln� ustanoven� k t�m, kter�
upravuj� n�jemn� vztah v obecn� poloze. N�sledn� p�ipomenul, �e pravidla
reguluj�c� n�jem bytu byla dot�ena pouze dvakr�t, v�razn�ji a
z�rove� naposledy z�konem �. 267/1994 Sb. P�i t�to p��le�itosti upozornil, �e tato novela byla zam��ena na sn�en�
po�tu vyhrocen�ch konflikt� v n�jemn�ch vztaz�ch, �e gener�ln� znamenala
posun ve prosp�ch pr�v pronaj�matele byt� a �e za nep��mou jednostrannou
formu zv��en� n�jemn�ho bylo v jej� d�vodov� zpr�v� ozna�eno
p�enesen� �hrady n�klad� na v�echny opravy vnit�n�ho vybaven� bytu
z pronaj�matele na n�jemce.
Sen�t Parlamentu �esk� republiky, by� dot�en� ustanoven� byla schv�lena
v dob�, kdy je�t� nebyl ustaven, a na jejich schv�len� tud� neparticipoval,
si je v�dom, �e kritika n�jemn�ho bydlen� ho nezbavuje ��asti
na odpov�dnosti za stav v t�to oblasti. Sen�t i jednotliv� sen�to�i
se sna�ili o konstruktivn� p��stup k �e�en� probl�m�, na jeho p�d�
p�evl�dlo p�esv�d�en�, �e revize n�jemn�ho bydlen� nesm� b�t zu�ov�na
jen na novelizaci ob�. z�kon�ku, ale �e je t�eba vytvo�it takovou pr�vn�
z�kladnu, aby byla celkov� prom�na vztahu n�jemce - pronaj�matel
re�ln� a legitimn� (tj. zm�na pr�vn� �pravy by m�la prob�hnout na �ir��ch
z�kladech, synchronn� s pr�vn� �pravou t�kaj�c� se nap�. dru�stevn�ho
bydlen�, finan�n� podpory v�stavby a po�izov�n� byt�, p�itom podm�nkou
sine qua non je d�kladn� anal�za zahrnuj�c� i �irokospektr�ln�
spole�enskou diskusi). Proto Sen�t neshled�v� �e�en� tak z�va�n� problematiky
v metod� pouh�ho bezkoncep�n�ho ru�en� jednotliv�ch ustanoven�
v tom kter�m z�kon�. Sen�t t� pouk�zal na fakt, �e za posledn�ch
p�t let t�i n�vrhy z�kon� obsahovaly �pravu, za n� by mohl pronaj�matel
jednostrann� upravit n�jemn� z bytu (ve smyslu � 696 odst. 1
OZ), v d�sledku absence politick� v�le v�ak legislativn� cesta skon�ila
ji� v Poslaneck� sn�movn�, ani� se Sen�t dostal v r�mci z�konod�rn�ho
procesu ke slovu.
K meritu v�ci zformuloval Sen�t n�sleduj�c� stanovisko: Nen� pochyb o
tom, �e jak z�jem vlastn�ka n�jemn�ho bytu (pronaj�matele), tak z�jem
n�jemce jsou p�edm�tem ochrany demokratick�ho z�konod�rce. V ur�it�m
�asov�m �seku lze d�t p�ednost z�jm�m jedn� strany (pravideln� n�jemci),
nikoli v�ak trvale a jednostrann�. Pr�vu n�jemce na ur�itou ochranu
tak koresponduje povinnost pronaj�matele na stran� druh�, za p�edpokladu,
�e existuje rozumn� (opodstatn�n�) vztah proporcionality mezi
pou�it�mi prost�edky a sledovan�mi c�li. Jin�mi slovy: sou��st� ka�d�
modern� bytov� politiky je i hled�n� rovnov�hy mezi principem ochrany
n�jemce a principem ochrany vlastnictv� pronaj�matele, tedy hled�n�
rovnov�hy (fair balance) mezi po�adavkem obecn�ho z�jmu spole�nosti
a po�adavkem na ochranu z�kladn�ch pr�v jednotlivce. Podle judikatury
Evropsk�ho soudu pro lidsk� pr�va je z�konod�rci p�i �e�en� uveden�ho
probl�mu ponech�n pom�rn� zna�n� prostor: "St�t�m se poskytuje pr�vo
p�ij�mat takov� z�kony, kter� pova�uj� za nezbytn� ke kontrole u��v�n�
majetku v souladu s obecn�m z�jmem ("general interest"). Takov�
z�kony jsou obzvl�t� pot�ebn� a obvykl� v oblasti bydlen�, kter� se
v modern�ch spole�nostech st�v� �st�edn� ot�zkou soci�ln� a hospod��sk�
politiky. Aby bylo mo�no takovou politiku uskute��ovat, legislativa
mus� m�t �irok� prostor k �vaze (hodnocen�) ("margin of appreciation"),
a to jak p�i zji��ov�n�, zda existuje ve�ejn� z�jem oprav�uj�c�
k uplatn�n� usm�r�uj�c�ch (kontroln�ch) opat�en�, tak rovn� co se t��e
v�b�ru podrobn�ch pravidel pro uskute�n�n� takov�ch opat�en�." (Mellacher
a ostatn� vs. Rakousko, shodn� i Hutten-Czapska vs. Polsko).
Posl�ze Sen�t odkazuje na n�zor �stavn�ho soudu vyj�d�en� v n�lezu �. 84/2003 Sb.
V dal�� partii v�nuje Sen�t pozornost institutu ochrany n�jemce, nebo�
ustanoven� navr�en� k derogaci vedou de iure k jeho zru�en�. Po p�ipomenut�
z�kladn�ch instrument� slou��c�ch ochran� n�jemce jako slab��
strany (regulace n�jemn�ho a stanoven� taxativn� vymezen�ch v�pov�dn�ch
d�vod�) Sen�t shrnul, �e se nelze domn�vat, �e by st�t ponechal
bytovou problematiku zcela napospas trhu a vzdal se zasahov�n� do soukromopr�vn�ch
bytov�ch vztah�. Bydlen� je toti� slu�bou jednotlivci sui
generis, k jej�mu� d�sledn�mu zabezpe�en� je st�t povinen. P�i jak�mkoli
usm�r�ov�n� bude nevyhnuteln� doch�zet k omezen� jednoho �stavn�
chr�n�n�ho pr�va na �kor druh�ho, proto je t�eba z�sadn� trvat na
spln�n� v�ech krit�ri� charakterizuj�c�ch takovou ochranu n�jemce, kter�
nen� pova�ov�na za ne�stavn�, formou realizace st�tn� politiky (pokud
sleduje legitimn� c�l, je realizov�na �stavn� konformn�mi prost�edky,
je ch�p�na jako opat�en� v�jime�n�, jde o �asov� omezen� ve�ejnopr�vn�
z�sah).
Ke zvl�tn�m ustanoven�m ob�. z�kon�ku t�kaj�c�ch se n�jmu bytu Sen�t
uv�d�, �e a� cel� odd�l o n�jmu bytu ideov� preferuje p�edev��m ochranu
n�jemce, je mezi nimi �ada takov�ch, kter� maj� "neutr�ln�" charakter
a reaguj� toliko na r�zn� pr�vn� situace spojen� s u��v�n�m bytu
(nap�. spole�n� n�jem bytu), a existuj� i ustanoven� koncipovan� v�lu�n�
ve prosp�ch pronaj�matele (povinnost n�jemce k �hrad� drobn�ch oprav
a n�klad� na b�nou �dr�bu bytu, pronaj�matelovo pr�vo vstupu do
bytu atd.). Z toho Sen�t usuzuje, �e ustanoven� � 685 a� 716 je nutn� vn�mat jako komplex pravidel upravuj�c�ch pr�va a povinnosti
ke specifick�mu p�edm�tu - bytu. Je-li p�edm�t z�jmu spole�nosti (byt,
resp. n�jemn� bydlen�) specifick�, je bezpochyby t�eba i zvl�tn�
�pravy umo��uj�c� regulovat nikoli b�n� pod�aditeln� situace. Sen�t
uzav�r�, �e atribut zvl�tnosti p�edm�tn� �pravy je pln� opodstatn�n�
a �patn� se sn�� s p��padn�m bezprobl�mov�m pod�azen�m pod obecn� ustanoven�
o n�jemn� smlouv�.
�stavn� soud p�i posuzov�n� d�vodnosti n�vrhu vy��dal dal�� stanoviska,
a to dot�en�ch subjekt�:
- Ministerstva pro m�stn� rozvoj,
- Sdru�en� n�jemn�k� �esk� republiky,
- Ob�ansk�ho sdru�en� majitel� dom�, byt� a dal��ch nemovitost� �esk�
republiky.
Z jejich obsahu �stavn� soud vyj�m� n�sleduj�c� �daje:
a) Ministerstvo pro m�stn� rozvoj
Ministerstvo s n�vrhem z�sadn� nesouhlas� a uvedlo, �e jak vl�da, tak
poslanci v r�mci poslaneck� iniciativy p�edlo�ili Poslaneck� sn�movn�
n�kolik n�vrh� nov�ch z�kon� zam��en�ch na �e�en� n�jemn�ho z byt�;
s ��dn�m z nich v�ak Poslaneck� sn�movna nevyslovila souhlas. D�le ministerstvo
p�ipomn�lo, �e probl�m, na kter� navrhovatel poukazuje, je
v sou�asn� dob� �e�en vl�dn�m n�vrhem z�kona o jednostrann�m zvy�ov�n�
n�jemn�ho z bytu, jeho� ��innost je navrhov�na dnem 31. 3. 2006.
b) Sdru�en� n�jemn�k� �esk� republiky
Sdru�en� n�jemn�k� �esk� republiky (d�le jen "sdru�en�") pova�uje n�vrh
za z�sadn� nep�ijateln�, nebo� by jeho vyhov�n� vedlo k neod�vodn�n�mu
a hlubok�mu z�sahu do pr�v a povinnost� ob�an� bez jak�koliv adekv�tn�
"n�hrady", k z�niku cel� �ady pr�vn�ch institut�, kter� pr�va a
povinnosti ob�an� definuj�, ��m� by zcela zjevn� do�lo k vyvol�n� zna�n�
pr�vn� nejistoty. D�le pouk�zalo na fakt, �e nep�ijet� pr�vn� �pravy
p�edpokl�dan� v � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku sotva m��e b�t nahrazeno postupem soudu, nem�-li doj�t
k set�en� hranic mezi odd�lenou moc� soudn� a moc� z�konod�rnou. Sdru�en�
pova�uje za kuri�zn�, �e navrhovatel ��d� zru�en� ustanoven� o n�jmu
bytu, av�ak sou�asn� zd�raz�uje, �e tato ustanoven� nepova�uje za
proti�stavn�, �e jeho c�lem je "vyprovokov�n�" z�konod�rn�ch org�n�
k �e�en� pr�vn�ch vztah� tykaj�c�ch se n�jm� bytu. K napln�n� tohoto
�myslu nen� n�vrh zp�sobil�, proto�e ustanoven� � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku je jedin�m ustanoven�m, kter� jednostrann� zvy�ov�n� n�jemn�ho
(by� za podm�nek, kter� m� upravit zvl�tn� pr�vn� p�edpis) umo��uje.
Tak� sdru�en� po�aduje, aby byl p�ijat pr�vn� p�edpis p�edv�dan�
ustanoven�m � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku, pova�uje v�ak za zcela vylou�en�, aby se tak stalo bez
"pozitivn�", tedy z�konn� �pravy. Sdru�en� po��dalo, aby n�vrhu nebylo
vyhov�no.
c) Ob�ansk� sdru�en� majitel� dom�, byt� a dal��ch nemovitost� �esk� republiky
Ob�ansk� sdru�en� majitel� dom�, byt� a dal��ch nemovitost� �esk� republiky
(d�le t� "sdru�en� majitel�") poskytlo �stavn�mu soudu podrobn�
stanovisko v�etn� rozs�hl�ch p��loh. Ve stanovisku p�edev��m zd�raznilo,
�e v �esk�m pr�vu nen� logicky pr�vo na bydlen� ch�p�no jako z�kladn�
lidsk� pr�vo, na rozd�l od pr�va vlastnick�ho, a odk�zalo na klasifikaci
n�jemn�ch vztah� v�etn� regulace n�jemn�ho vyj�d�enou v n�lezech
�stavn�ho soudu. Sdru�en� majitel� pova�uje navrhovan� zru�en� � 685
- 716
ob�. z�kon�ku za opat�en�, kter� by v�znamn� napomohlo k nutn� n�prav�,
resp. od-stran�n� p�ekonan�ho proti�stavn�ho komunistick�ho reliktu,
tj. d�sledk� pr�vn� �pravy tzv. osobn�ho u��v�n� byt�; st�vaj�c� pr�vn�
�prava chr�n�n�ho n�jmu - podle jeho n�zoru - hrub� p�ekra�uje
norm�ln�, v Evrop� b�n� hranice n�jemn�ho pr�va. V dal�� ��sti stanoviska
sdru�en� majitel� charakterizovalo nejz�sadn�j�� a nejsporn�j��
instituty chr�n�n�ho n�jmu, a to:
- vznik vztahu nikoli na z�klad� dobrovolnosti, resp. smluvn� volnosti
stran,
- d�ditelnost n�jemn�ho vztahu k byt�m pat��c�m jin�m subjekt�m,
- n�jemcovo opr�vn�n� disponovat s bytem, kter� mu nepat��, i v p��padech
opu�t�n� bytu,
- nemo�nost ukon�en� n�jmu bytu v souladu se svobodnou v�l� pronaj�matele,
zat�mco n�jemci je toto ni��m neomezen� pr�vo poskytov�no,
- povinnost b�val�ho pronaj�matele zaji��ovat rovnocenn� n�hradn� byt
b�val�m n�jemc�m
a formulovalo k nim podrobn� argumenty. Na z�klad� jejich rekapitulace
uzav�r�, �e n�jemci v bytech s chr�n�n�m regulovan�m n�jmem (na dobu
neur�itou) mohou v��i bytu uplat�ovat celou vlastnickou tri�du a byty
neomezen� u��vaj� za �asto sm�n� n�zkou �platu, a nam�t�, �e vlastn�k
nem� ��dn� dispozi�n� pr�vo, nebo� nem��e n�jem sv�ho bytu svobodn�
ukon�it a sv�j byt svobodn� pronajmout. Proto napaden� ustanoven�,
s p�ihl�dnut�m ke zp�sobu vzniku n�jmu, pova�uje za tak z�sadn� z�sah
do pr�v vlastn�k�, �e v souhrnu ji� nejsou konformn� s �stavn� ochranou
vlastnick�ho pr�va.
K vlastn� podstat� probl�mu sdru�en� majitel� upozornilo, �e v��e tzv.
regulovan�ho n�jemn�ho neposta�uje ani na n�klady prost� reprodukce
pronajat�ho bytu, nato� k jeho vylep�ov�n�, �i na z�sk�n� p�im��en�ho
v�nosu, a odk�zalo na p�ilo�en� podklady odborn�ch instituc�. Tyto zdroje
se shoduj� v tom, �e n�klady prost� reprodukce se pohybuj� v rozmez�
od 2,7 do cca 4 % z aktu�ln� reproduk�n� ceny bytu ro�n�; podle
Ministerstva pro m�stn� rozvoj je v sou�asn� dob� pr�m�rn� regulovan�
n�jemn� rovno cca 1,2 % z aktu�ln� reproduk�n� ceny bytu ro�n�.
Sdru�en� majitel� pova�uje st�vaj�c� situaci petrifikovanou �pravou n�jmu
byt� v ob�ansk�m z�kon�ku
za pr�vn�, ekonomicky i n�rodohospod��sky �patnou. Uv�d�, �e chr�n�n�
n�jmy v re�imu napaden� ��sti ob�ansk�ho z�kon�ku
s v��� n�jmu dle zru�en�ch p�edpis� o regulaci n�jemn�ho jsou uplat�ov�ny
v asi 17 % bytov�ho fondu, tedy asi u 740 000 byt�, z toho necel�ch
300 000 byt� je v domech soukrom�ch majitel�. V z�v�ru stanoviska
proto formuluje variantn� t�i doporu�en�:
a) Pokud �stavn� soud p�istoup� v pln�m rozsahu ke zru�en� cel� pr�vn�
�pravy n�jmu bytu, nestane se nic, co by nebylo mo�n� vy�e�it v r�mci
obecn� �pravy n�jmu; ulo�� t�m sou�asn� st�tu vy�e�it probl�m novou
pr�vn� �pravou.
b) Je z�ejm�, �e n�kter� ustanoven� v r�mci �pravy n�jmu byt� jsou z hlediska
z�kladn�ch lidsk�ch pr�v neutr�ln�, proto se sdru�en� majitel�
domn�v�, �e by eventu�ln� posta�ilo, aby �stavn� soud zru�il pouze
�stavn� sporn� ustanoven�, tedy ustanoven� � 685 odst. 1
posledn� v�ty, � 696 odst. 1
, � 706
, 708
, 712
, 712a
, 713
a � 715
posledn� v�ty.
c) Pokud by �stavn� soud cht�l minimalizovat sv� z�sahy, bylo by eventu�ln�
mo�no zru�it jen nejpodstatn�j�� a nejproblemati�t�j�� ustanoven�,
kter�m je v sou�asnosti ustanoven� � 685 odst. 1
posledn� v�ta, � 696 odst. 1
a � 711
ob�. z�kon�ku.
Ob�ansk� sdru�en� majitel� dom�, byt� a dal��ch nemovitost� �esk� republiky
po��dalo o p�izn�n� postaven� vedlej��ho ��astn�ka ��zen�, a to
analogicky podle � 76 odst. 3
z�kona o �stavn�m soudu. O t�to ��dosti �stavn� soud nerozhodoval, proto�e
analogick� aplikace uveden�ho ustanoven� nep�ich�z� v �vahu v ��zen�
o zru�en� z�kona, resp. jeho ��sti.
Ze spisu Obvodn�ho soudu pro Prahu 5 sp. zn. 6 C 392/2003 �stavn� soud
zjistil, �e u n�j prob�halo ��zen�, v n�m� se �alobce jako pronaj�matel
konkr�tn�ho bytu v Praze 5 dom�hal v��i �alovan� jako n�jemkyni tohoto
bytu ulo�en� povinnosti zaplatit mu ��stku odpov�daj�c� rozd�lu
mezi v��� obvykl�ho n�jemn�ho (dle znaleck�ho posudku) a ��stkou uhrazenou
za m�s�c �ervenec 2003. �alobce p�itom nam�tal, �e �alovan� vznikl
n�jem ze z�kona transformac� osobn�ho u��v�n� bytu a �e v��e n�jemn�ho
nebyla mezi stranami dohodnuta. Po zru�en� podz�konn�ch pr�vn�ch
p�edpis� o regulaci n�jemn�ho �stavn�m soudem se �alobce sna�il dohodnout
na spravedliv� v��i n�jemn�ho, �alovan� na jeho n�vrh nep�istoupila.
Soud prvn�ho stupn� �alobu zam�tl, kdy� vzal za prok�zan�, �e
mezi ��astn�ky existuje n�jemn� pom�r zalo�en� dohodou o u��v�n� bytu
z 2. 5. 1990, �e n�jemkyn� za u��v�n� bytu plat� n�jemn�, kter� odpov�d�
v��i naposledy stanoven� podle vyhl�ky �. 176/1993 Sb., zru�en� n�lezem �stavn�ho soudu �. 231/2001 Sb.
(sic - pozn. red.: spr�vn� �. 231/2000 Sb.
) s ��innost� od 31. 12. 2001, a �e �aloba nen� d�vodn�. Mezi ��astn�ky
byla spornou ot�zka v��e n�jemn�ho za u��v�n� bytu, p�itom soud konstatoval,
�e v sou�asn� dob� neexistuje ��dn� pr�vn� p�edpis, kter� by
aktu�ln� ot�zku v��e n�jemn�ho za u��v�n� bytu stanovil. Vzhledem k
tomuto nedostatku pr�vn� �pravy, kdy na jedn� stran� ustanoven� ob�.
z�kon�ku odkazuje na pr�vn� p�edpis zvl�tn�, kter� v�ak neexistuje,
a na druh� stran� u�it� obecn�ch ustanoven� ob�. z�kon�ku t�kaj�c�ch
se n�jmu (� 671
ob�. z�kon�ku) nen� mo�n�, soud dosp�l k z�v�ru, �e ustanoven� � 969 (spr�vn� m� b�t 696
) ob�. z�kon�ku je nezbytn� na dan� pr�vn� vztah aplikovat s t�m, �e v��e
n�jemn�ho byla ur�ena vyhl�kou posledn�m dnem p�ed jej�m zru�en�m.
Pokud pak n�jemn� vztah mezi ��astn�ky trval i nad�le, uzav�el soud,
�e v��e n�jemn�ho stanoven� vyhl�kou ke dni jej�ho zru�en� je sou�asnou
v��� n�jemn�ho. A�koliv soud spat�uje zna�nou nerovnost ve vztaz�ch
mezi pronaj�matelem a n�jemcem, kdy� n�jemn� naposledy stanoven�
v roce 2001 neodpov�d� stavu, kter� byl v �ervenci 2003, a to minim�ln�
s ohledem na zv��en� nezbytn�ch n�klad� na �dr�bu a spr�vu nemovitosti,
neztoto�nil se s n�zorem �alobce, �e sou�asn� v��e n�jemn�ho
je v rozporu se z�konem �. 526/1990 Sb.
, o cen�ch, nebo� tento p�edpis se na dan� p��pad nevztahuje. Za d�vod
pro vyhov�n� �alob� soud neshledal ani �alobcem nam�tan� rozpor v��e
n�jemn�ho s dobr�mi mravy, proto�e existence rozporu s dobr�mi mravy
umo��uje pouze odep��t pr�vn� ochranu v�konu pr�va, nikoliv pr�vn� vztahy
konstituovat �i jakkoli m�nit.
�alobce podal proti prvostup�ov�mu rozsudku odvol�n�, v n�m� nam�tal rozpor
napaden�ho rozsudku s �stavn�pr�vn�mi p�edpisy i rozpor se z�konem;
poukazoval na to, �e rozsudek je v rozporu s n�lezy �stavn�ho soudu.
Odvolac� soud p�ezkoumal napaden� rozhodnut� i ��zen�, kter� jeho
vyd�n� p�edch�zelo, a dosp�l k z�v�ru, �e je nam�st� postupovat podle � 109 odst. 1 p�sm. c) ob�ansk�ho soudn�ho ��du.
Usnesen�m ze dne 21. 2. 2005 �. j. 18 Co 383/2004-44 rozhodl o p�eru�en�
��zen� do rozhodnut� �stavn�ho soudu o jeho n�vrhu na zru�en� zvl�tn�ch
ustanoven� ob�. z�kon�ku o n�jmu bytu. P�itom uvedl, �e za proti�stavn�
nepokl�d� dikci t�chto ustanoven�, n�br� mezeru v z�konod�rstv�
spo��vaj�c� v tom, �e nebyla p�ijata z�konem p�edpokl�dan� pr�vn�
�prava mo�nosti zvy�ov�n� n�jemn�ho jednostrann�m pr�vn�m �konem pronaj�matele.
�stavn� soud je povinen - v souladu s � 68 odst. 2
z�kona o �stavn�m soudu - zab�vat se nejd��ve ot�zkou, zda z�kon, proti�stavnost
jeho� ustanoven� je nam�t�na, byl p�ijat a vyd�n v mez�ch
�stavou stanoven� kompetence a �stavn� p�edepsan�m zp�sobem. Navrhovatel
se dom�h� zru�en� � 685
- 716
ob�. z�kon�ku. Jde o ustanoven�, kter� nebyla sou��st� p�vodn�ho zn�n�
ob�. z�kon�ku, tj. z�kona �. 40/1964 Sb.
, kter� nabyl ��innosti 1. 4. 1964; byla do n�j inkorporov�na a� na po��tku
90. let 20. stolet�, a to v d�sledku novelizace proveden� z�konem �. 509/1991 Sb., kter�m se m�n�, dopl�uje a upravuje ob�ansk� z�kon�k
, s ��innost� od 1. 1. 1992, a to v podob� zvl�tn�ch ustanoven� o n�jmu
bytu v ��sti osm� hlav� sedm� odd�lu �tvrt�m (pozn�mka: s p�ihl�dnut�m
k rozsahu textu nen� toto zn�n� do od�vodn�n� n�lezu za�azeno).
Vzhledem k tomu, �e z�kon �. 509/1991 Sb. byl p�ijat v dob� platnosti p�edchoz� �stavn� �pravy z�konod�rn�ho procesu
a d�lby z�konod�rn� kompetence mezi tehdej�� �eskoslovenskou federaci
a republiky, �stavn� soud spln�n� podm�nky, zda byl p�ijat a vyd�n
v mez�ch �stavou stanoven� kompetence a �stavn� p�edepsan�m zp�sobem,
nehodnotil. U pr�vn�ch p�edpis� vydan�ch p�ed nabyt�m ��innosti
�stavy toti� �stavn� soud p�ezkoum�v� - podle ust�len� judikatury -
toliko jejich obsahov� soulad se st�vaj�c�m �stavn�m po��dkem, a nikoliv
�stavnost procedury jejich vzniku a dodr�en� normotvorn� kompetence
(srov. nap�. n�lez ve v�ci sp. zn. Pl. �S 10/99, Sb�rka rozhodnut�,
svazek 16, n�lez �. 150, str. 119; vyhl�en pod �. 290/1999 Sb.
).
S ��innost� od 1. 1. 1993 doznala n�kter� z p�edm�tn�ch ustanoven� drobn�ch
�prav, a to na z�klad� z�kona �. 264/1992 Sb., kter�m se m�n� a dopl�uje ob�ansk� z�kon�k
, zru�uje z�kon o st�tn�m not��stv� a o ��zen� p�ed st�tn�m not��stv�m
(not��sk� ��d) a m�n� a dopl�uj� n�kter� dal�� z�kony.
a) v � 707 odst. 2 byla slova "st�tn� not��stv�" nahrazena slovem "soud",
b) � 711 odst. 1 byl dopln�n o dal�� p�smeno i), kter� zn�:
"i) jde-li o byt zvl�tn�ho ur�en� nebo o byt v dom� zvl�tn�ho ur�en�
a n�jemce nen� zdravotn� posti�en� osoba.",
c) do � 711 byl vlo�en nov� odstavec 4, kter� zn�:
"(4) Jde-li o byt zvl�tn�ho ur�en� nebo o byt v dom� zvl�tn�ho ur�en�,
lze vypov�d�t n�jem podle odstavce 1 jen po p�edchoz�m souhlasu toho,
kdo sv�m n�kladem takov� byt z��dil, nebo jeho pr�vn�ho n�stupce nebo
souhlasu p��slu�n�ho org�nu republiky, kter� podle z�kon� n�rodn�ch
rad uzav�en� smlouvy o jeho n�jmu doporu�il.
".
Proto�e tak� z�kon �. 264/1992 Sb. byl p�ijat v dob� platnosti p�edchoz� �stavn� �pravy z�konod�rn�ho procesu
a d�lby z�konod�rn� kompetence, �stavn� soud spln�n� podm�nky,
zda byl p�ijat a vyd�n v mez�ch �stavou stanoven� kompetence a �stavn�
p�edepsan�m zp�sobem, nehodnotil (viz v��e).
S ��innost� od 1. 1. 1995 byla provedena dal�� zm�na dot�en�ch ustanoven�,
a to z�konem �. 267/1994 Sb., kter�m se m�n� a dopl�uje ob�ansk� z�kon�k
.
a) � 685 odst. 1 zn�:
"(1) N�jem bytu vznik� n�jemn� smlouvou, kterou pronaj�matel p�enech�v�
n�jemci za n�jemn� byt do u��v�n�, a to na dobu ur�itou nebo bez ur�en�
doby u��v�n�. N�jem bytu je chr�n�n; pronaj�matel jej m��e vypov�d�t
jen z d�vod� stanoven�ch v z�kon�.".
b) � 686 odst. 1 zn�:
"(1) N�jemn� smlouva mus� obsahovat ozna�en� bytu, jeho p��slu�enstv�,
rozsah jejich u��v�n� a zp�sob v�po�tu n�jemn�ho a �hrady za pln�n�
spojen� s u��v�n�m bytu nebo jejich v��i. N�jemn� smlouva mus� m�t p�semnou
formu.".
c) V � 692 se za odstavec 2 vlo�il nov� odstavec 3, kter� zn�:
"(3) N�jemce je povinen po p�edchoz� p�semn� v�zv� umo�nit pronaj�mateli
nebo j�m pov��en� osob�, aby provedl instalaci a �dr�bu za��zen� pro
m��en� a regulaci tepla, tepl� a studen� vody, jako� i odpo�et nam��en�ch
hodnot. Stejn� je povinen umo�nit p��stup k dal��m technick�m
za��zen�m, pokud jsou sou��st� bytu a pat�� pronaj�mateli.".
d) V � 694 se na konci p�ipojila tato v�ta: "V p��pad� poru�en� t�to povinnosti
je pronaj�matel opr�vn�n po�adovat, aby n�jemce proveden� �pravy
a zm�ny bez odkladu odstranil.".
e) V � 706 odst. 1 se v prvn� v�t� za slova "snacha, kte��" vlo�ila slova
"prok��, �e" a v druh� v�t� za slova "v��ivou, jestli�e" vlo�ila
slova "prok��, �e".
f) V � 709 se vypustila slova "byty trvale ur�en� jako".
g) V � 710 odst. 3 se vypustila ��st v�ty za st�edn�kem.
h) � 711 odst. 1 p�sm. b) zn�:
"b) jestli�e n�jemce p�estal vykon�vat pr�ci pro pronaj�matele a pronaj�matel
pot�ebuje slu�ebn� byt pro jin�ho n�jemce, kter� pro n�ho bude
pracovat;".
i) V � 711 odst. 1 p�sm. h) se na konci doplnila slova "a nebo ho bez
z�va�n�ch d�vod� u��v� jen ob�as;".
j) � 711 se doplnil nov�m odstavcem 5, kter� zn�:
"(5) Jestli�e pronaj�matel bez v�n�ch d�vod� nevyu�il vyklizen�ho bytu
k ��elu, pro kter� soud k v�pov�di n�jmu p�ivolil, m��e soud na n�vrh
n�jemce rozhodnout, �e pronaj�matel je povinen dodate�n� uhradit n�jemci,
kter� byt uvolnil, st�hovac� n�klady a dal�� n�klady spojen�
s pot�ebnou �pravou n�hradn�ho bytu. Soud m��e d�le ulo�it pronaj�mateli,
aby n�jemci uhradil rozd�l ve v��i n�jemn�ho z dosavadn�ho bytu
a z bytu n�hradn�ho, a� za dobu p�ti let, po��naje m�s�cem, v n�m� se
n�jemce p�est�hoval do n�hradn�ho bytu, nejd�le v�ak do doby, kdy n�jemce
ukon�il n�jem n�hradn�ho bytu. Pr�vo n�jemce na �hradu rozd�lu
v n�jemn�m se v obdob� p�ti let neproml��. Jin� n�roky n�jemce nejsou
t�m dot�eny.".
k) � 712 zn�:
"� 712
(1) Bytov�mi n�hradami jsou n�hradn� byt a n�hradn� ubytov�n�.
(2) N�hradn�m bytem je byt, kter� podle velikosti a vybaven� zaji��uje
lidsky d�stojn� ubytov�n� n�jemce a �len� jeho dom�cnosti. Skon�il-li
n�jemn� pom�r v�pov�d� pronaj�matele z d�vod� podle � 711 odst. 1 p�sm.
a), b), e), f) a i), m� n�jemce pr�vo na n�hradn� byt, kter� je
podle m�stn�ch podm�nek z�sadn� rovnocenn� bytu, kter� m� vyklidit (p�im��en�
n�hradn� byt). Soud m��e z d�vod� zvl�tn�ho z�etele hodn�ch
rozhodnout, �e n�jemce m� pr�vo na n�hradn� byt o men�� podlahov� plo�e
ne� vyklizovan� byt. Skon�il-li n�jemn� pom�r v�pov�d� pronaj�matele
z d�vod� podle � 711 odst. 1 p�sm. b) a n�jemce p�estal vykon�vat
pr�ci pro pronaj�matele bez v�n�ch d�vod�, sta�� p�i vyklizen� poskytnout
p��st�e��; soud m��e rozhodnout, �e z d�vod� zvl�tn�ho z�etele
hodn�ch m� n�jemce pr�vo na n�hradn� byt o men�� podlahov� plo�e, ni���
kvalit� a m�n� vybaven�, pop��pad� i byt mimo obec, ne� je vyklizovan�
byt, nebo pr�vo na n�hradn� ubytov�n�.
(3) V p��padech podle � 705 odst. 2 v�ty prv� posta�� rozveden�mu man�elovi,
kter� je povinen byt vyklidit, poskytnout n�hradn� ubytov�n�;
soud v�ak z d�vod� zvl�tn�ho z�etele hodn�ch rozhodne, �e rozveden�
man�el m� pr�vo na n�hradn� byt. V p��padech podle � 705 odst. 1 a odst.
2 v�ta druh� m� rozveden� man�el pr�vo na n�hradn� byt; soud m��e,
jsou-li proto d�vody zvl�tn�ho z�etele hodn�, rozhodnout, �e rozveden�
man�el m� pr�vo jen na n�hradn� ubytov�n�.
(4) N�hradn�m ubytov�n�m se rozum� byt o jedn� m�stnosti nebo pokoj ve
svobod�rn� nebo podn�jem v za��zen� nebo neza��zen� ��sti bytu jin�ho
n�jemce.
(5) Skon�il-li n�jemn� pom�r v�pov�d� pronaj�matele podle � 711 odst.
1 p�sm. c), d), g) a h), sta�� p�i vyklizen� poskytnout p��st�e��. Jde-li
o rodinu s nezletil�mi d�tmi a skon�il-li n�jemn� pom�r v�pov�d�
pronaj�matele podle � 711 odst. 1 p�sm. c) a d), m��e soud, jsou-li
pro to d�vody zvl�tn�ho z�etele hodn�, rozhodnout, �e n�jemce m� pr�vo
na n�hradn� ubytov�n�, pop��pad� na n�hradn� byt. P��st�e��m se rozum�
provizorium do doby, ne� si n�jemce opat�� ��dn� ubytov�n� a prostor
k uskladn�n� jeho bytov�ho za��zen� a ostatn�ch v�c� dom�c� a osobn�
pot�eby.
(6) Pokud m� n�jemce pr�vo na bytovou n�hradu, nen� tento n�jemce povinen
se z bytu vyst�hovat a byt vyklidit, dokud pro n�j nen� odpov�daj�c�
bytov� n�hrada zaji�t�na; spole�n� n�jemci maj� n�rok jen na jednu
bytovou n�hradu.".
l) Za � 712 byl vlo�en nov� � 712a, kter� zn�:
"� 712a
V obdob� mezi skon�en�m n�jemn�ho pom�ru a posledn�m dnem lh�ty k vyklizen�
bytu maj� pronaj�matel a osoba, jej� n�jemn� pom�r skon�il, pr�va
a povinnosti v rozsahu odpov�daj�c�m ustanoven�m � 687 a� 699 a p�im��en�
� 700 a� � 702 odst. 1.".
m) � 713 odst. 1 zn�:
"(1) Jestli�e slu�ebn� byt po smrti n�jemce nebo po rozvodu jeho man�elstv�
u��vaj� d�le man�el, pop��pad� osoby uveden� v � 706 odst. 1, nejsou
povinny se z bytu vyst�hovat, dokud j�m nen� zaji�t�n p�im��en�
n�hradn� byt. To plat� i v p��pad�, jestli�e n�jemce slu�ebn�ho bytu
opust� trvale spole�nou dom�cnost. V od�vodn�n�ch p��padech soud m��e
rozhodnout, �e sta�� n�hradn� byt o men�� podlahov� plo�e, ni��� kvalit�
a m�n� vybaven�, pop��pad� i byt mimo obec, ne� je vyklizovan�
byt nebo n�hradn� ubytov�n�.".
n) V � 714 druh� v�ta zn�: "N�jemce dru�stevn�ho bytu nen� povinen se
z bytu vyst�hovat, pokud mu nen� zaji�t�na bytov� n�hrada za podm�nek
stanoven�ch v � 712.".
o) V � 719 byl vypu�t�n odstavec 2. Dosavadn� odstavce 3 a 4 se ozna�uj�
jako odstavce 2 a 3.
Z�kon �. 267/1994 Sb. byl publikov�n ��stce 79/1994 Sb�rky z�kon�, je� byla rozesl�na dne 30.
12. 1994. Z elektronick� knihovny Poslaneck� sn�movny Parlamentu �esk�
republiky �stavn� soud zjistil, �e n�vrh z�kona byl p�edlo�en Poslaneck�
sn�movn� jako vl�dn� n�vrh dne 26. 8. 1994 a rozesl�n poslanc�m
jako tisk 1125. N�vrh byl p�ijat na 25. sch�zi Poslaneck� sn�movny
dne 15. 12. 1994 usnesen�m �. 536, kdy� z p��tomn�ch 163 poslanc� jich
bylo 96 pro, 32 proti, 33 se zdr�elo, 2 nehlasovali.
Dne 16. 12. 1994 byl z�kon doru�en prezidentovi k podeps�n�. Prezident
z�kon podepsal dne 22. 12. 1994.
�stavn� soud proto ve smyslu � 68 odst. 2
z�kona o �stavn�m soudu shledal, �e z�kon �. 267/1994 Sb., kter�m se m�n� a dopl�uje ob�ansk� z�kon�k
, byl p�ijat a vyd�n v mez�ch �stavou �esk� republiky stanoven� z�konod�rn�
kompetence Parlamentu �esk� republiky a �stavn� p�edepsan�m zp�sobem.
Po proveden�ch zm�n�ch je dikce napaden�ch ustanoven� n�sleduj�c�:
"
��ST OSM�
HLAVA SEDM�
ODD�L �TVRT�
: Zvl�tn� ustanoven� o n�jmu bytu
� 685
(1) N�jem bytu vznik� n�jemn� smlouvou, kterou pronaj�matel p�enech�v�
n�jemci za n�jemn� byt do u��v�n�, a to na dobu ur�itou nebo bez ur�en�
doby u��v�n�. N�jem bytu je chr�n�n; pronaj�matel jej m��e vypov�d�t
jen z d�vod� stanoven�ch v z�kon�.
(2) N�jemn� smlouvu o n�jmu dru�stevn�ho bytu lze uzav��t za podm�nek
upraven�ch ve stanov�ch bytov�ho dru�stva.
(3) Z�kony n�rodn�ch rad stanov�, co se rozum� slu�ebn�m bytem, bytem
zvl�tn�ho ur�en� a bytem v domech zvl�tn�ho ur�en� a za jak�ch podm�nek
lze uzav��t n�jemn� smlouvu o n�jmu slu�ebn�ho bytu, o n�jmu bytu
zvl�tn�ho ur�en� a o n�jmu bytu v domech zvl�tn�ho ur�en�.
� 686
(1) N�jemn� smlouva mus� obsahovat ozna�en� bytu, jeho p��slu�enstv�,
rozsah jejich u��v�n� a zp�sob v�po�tu n�jemn�ho a �hrady za pln�n� spojen�
s u��v�n�m bytu nebo jejich v��i. N�jemn� smlouva mus� m�t p�semnou
formu.
(2) Nen�-li doba n�jmu dohodnuta, m� se za to, �e smlouva o n�jmu byla
uzav�ena na dobu neur�itou.
Pr�va a povinnosti z n�jmu bytu
� 687
(1) Pronaj�matel je povinen p�edat n�jemci byt ve stavu zp�sobil�m k ��dn�mu
u��v�n� a zajistit n�jemci pln� a neru�en� v�kon pr�v spojen�ch
s u��v�n�m bytu.
(2) Nestanov�-li n�jemn� smlouva jinak, drobn� opravy v byt� souvisej�c�
s jeho u��v�n�m a n�klady spojen� s b�nou �dr�bou hrad� n�jemce.
Pojem drobn�ch oprav a n�klad� spojen�ch s b�nou �dr�bou bytu upravuje
zvl�tn� p�edpis.
(3) Pr�va a povinnosti n�jemce - �lena dru�stva - pokud jde o prov�d�n�
drobn�ch oprav v byt� a pokud jde o �hradu n�klad� spojen�ch s b�nou
�dr�bou bytu, upravuj� stanovy dru�stva.
� 688
N�jemce bytu a osoby, kter� �ij� s n�jemcem ve spole�n� dom�cnosti, maj�
vedle pr�va u��vat byt i pr�vo u��vat spole�n� prostory a za��zen�
domu, jako� i po��vat pln�n�, jejich� poskytov�n� je s u��v�n�m bytu
spojeno.
� 689
N�jemce je povinen u��vat byt, spole�n� prostory a za��zen� domu ��dn�
a ��dn� po��vat pln�n�, jejich� poskytov�n� je spojeno s u��v�n�m bytu.
� 690
N�jemci jsou povinni p�i v�konu sv�ch pr�v db�t, aby v dom� bylo vytvo�eno
prost�ed� zaji��uj�c� ostatn�m n�jemc�m v�kon jejich pr�v.
� 691
Nespln�-li pronaj�matel svoji povinnost odstranit z�vady br�n�c� ��dn�mu
u��v�n� bytu, nebo jimi� je v�kon n�jemcova pr�va ohro�en, m� n�jemce
pr�vo po p�edchoz�m upozorn�n� pronaj�matele z�vady odstranit v nezbytn�
m��e a po�adovat od n�j n�hradu ��eln� vynalo�en�ch n�klad�.
Pr�vo na n�hradu mus� uplatnit u pronaj�matele bez zbyte�n�ho odkladu.
Pr�vo zanikne, nebylo-li uplatn�no do �esti m�s�c� od odstran�n� z�vad.
� 692
(1) N�jemce je povinen ozn�mit bez zbyte�n�ho odkladu pronaj�mateli pot�ebu
t�ch oprav v byt�, kter� m� n�st pronaj�matel, a umo�nit jejich
proveden�; jinak odpov�d� za �kodu, kter� nespln�n�m t�to povinnosti
vznikla.
(2) Nepostar�-li se n�jemce o v�asn� proveden� drobn�ch oprav a b�nou
�dr�bu bytu, m� pronaj�matel pr�vo u�init tak po p�edchoz�m upozorn�n�
n�jemce na sv�j n�klad s�m a po�adovat od n�j n�hradu.
(3) N�jemce je povinen po p�edchoz� p�semn� v�zv� umo�nit pronaj�mateli
neboj�m pov��en� osob�, aby provedl instalaci a �dr�bu za��zen� pro
m��en� a regulaci tepla, tepl� a studen� vody, jako� i odpo�et nam��en�ch
hodnot. Stejn� je povinen umo�nit p��stup k dal��m technick�m za��zen�m,
pokud jsou sou��st� bytu a pat�� pronaj�mateli.
� 693
N�jemce je povinen odstranit z�vady a po�kozen�, kter� zp�sobil v dom�
s�m nebo ti, kdo s n�m bydl�. Nestane-li se tak, m� pronaj�matel pr�vo
po p�edchoz�m upozorn�n� n�jemce z�vady a po�kozen� odstranit a po�adovat
od n�jemce n�hradu.
� 694
N�jemce nesm� prov�d�t stavebn� �pravy ani jinou podstatnou zm�nu v byt�
bez souhlasu pronaj�matele, a to ani na sv�j n�klad. V p��pad� poru�en�
t�to povinnosti je pronaj�matel opr�vn�n po�adovat, aby n�jemce
proveden� �pravy a zm�ny bez odkladu odstranil.
� 695
Pronaj�matel je opr�vn�n prov�d�t stavebn� �pravy bytu a jin� podstatn�
zm�ny v byt� pouze se souhlasem n�jemce. Tento souhlas lze odep��t
jen z v�n�ch d�vod�. Prov�d�-li pronaj�matel takov� �pravy na p��kaz
p��slu�n�ho org�nu st�tn� spr�vy, je n�jemce povinen jejich proveden�
umo�nit; jinak odpov�d� za �kodu, kter� nespln�n�m t�to povinnosti
vznikla.
N�jemn� a �hrada za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m bytu
� 696
(1) Zp�sob v�po�tu n�jemn�ho, �hrady za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m
bytu, zp�sob jejich placen�, jako� i p��pady, ve kter�ch je pronaj�matel
opr�vn�n jednostrann� zv��it n�jemn�, �hradu za pln�n� poskytovan�
s u��v�n�m bytu a zm�nit dal�� podm�nky n�jemn� smlouvy, stanov� zvl�tn�
pr�vn� p�edpis.
(2) �hrada za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m bytu nebo z�loha na n� se
plat� spolu s n�jemn�m, nebude-li ��astn�ky dohodnuto nebo pr�vn�m p�edpisem
stanoveno jinak.
� 697
Nezaplat�-li n�jemce n�jemn� nebo �hradu za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m
bytu do p�ti dn� po jej� splatnosti, je povinen zaplatit pronaj�mateli
poplatek z prodlen�.
� 698
(1) N�jemce m� pr�vo na p�im��enou slevu z n�jemn�ho, dokud pronaj�matel
p�es jeho upozorn�n� neodstran� v byt� nebo v dom� z�vadu, kter� podstatn�
nebo po del�� dobu zhor�uje jejich u��v�n�. Pr�vo na p�im��enou
slevu z n�jemn�ho m� n�jemce i tehdy, jestli�e nebyla poskytov�na
pln�n� spojen� s u��v�n�m bytu, nebo byla poskytov�na vadn�, a jestli�e
se v d�sledku toho u��v�n� bytu zhor�ilo.
(2) Stejn� pr�vo m� n�jemce, jestli�e stavebn�mi �pravami v dom� se podstatn�
nebo po del�� dobu zhor�� podm�nky u��v�n� bytu nebo domu.
(3) N�jemce m� pr�vo na p�im��enou slevu z �hrady za pln�n�, poskytovan�
s u��v�n�m bytu, pokud je pronaj�matel ��dn� a v�as neposkytuje.
� 699
Pr�vo na slevu z n�jemn�ho nebo z �hrady za pln�n� poskytovan� s u��v�n�m
bytu je t�eba uplatnit u pronaj�matele bez zbyte�n�ho odkladu. Pr�vo
zanikne, nebylo-li uplatn�no do �esti m�s�c� od odstran�n� z�vad.
Spole�n� n�jem bytu
� 700
(1) Byt m��e b�t ve spole�n�m n�jmu v�ce osob. Spole�n� n�jemci maj� stejn�
pr�va a povinnosti.
(2) Spole�n� n�jem vznik� t� dohodou mezi dosavadn�m n�jemcem, dal��
osobou a pronaj�matelem.
(3) U dru�stevn�ho bytu m��e spole�n� n�jem vzniknout jen mezi man�ely.
� 701
(1) B�n� v�ci, t�kaj�c� se spole�n�ho n�jmu bytu, m��e vy�izovat ka�d�
ze spole�n�ch n�jemc�. V ostatn�ch v�cech je t�eba souhlasu v�ech;
jinak je pr�vn� �kon neplatn�.
(2) Z pr�vn�ch �kon� t�kaj�c�ch se spole�n�ho n�jmu bytu jsou opr�vn�ni
a povinni v�ichni spole�n� n�jemci spole�n� a nerozd�ln�.
� 702
(1) Dojde-li mezi spole�n�mi n�jemci k neshod� o pr�vech a povinnostech
vypl�vaj�c�ch ze spole�n�ho n�jmu bytu, rozhodne na n�vrh n�kter�ho
z nich soud.
(2) Soud m��e v p��padech zvl�tn�ho z�etele hodn�ch na n�vrh spole�n�ho
n�jemce zru�it pr�vo spole�n�ho n�jmu bytu, vznikne-li j�m nezavin�n�
stav, kter� br�n� spole�n�mu u��v�n� bytu spole�n�mi n�jemci. Z�rove�
ur��, kter� ze spole�n�ch n�jemc� nebo kte�� z nich budou byt d�le
u��vat.
Spole�n� n�jem bytu man�ely
� 703
(1) Jestli�e se za trv�n� man�elstv� man�el� nebo jeden z nich stanou
n�jemci bytu, vznikne spole�n� n�jem bytu man�ely.
(2) Vznikne-li jen jednomu z man�el� za trv�n� man�elstv� pr�vo na uzav�en�
smlouvy o n�jmu dru�stevn�ho bytu, vznikne se spole�n�m n�jmem
bytu man�ely i spole�n� �lenstv� man�el� v dru�stvu; z tohoto �lenstv�
jsou oba man�el� opr�vn�ni a povinni spole�n� a nerozd�ln�.
(3) Ustanoven� odstavc� 1 a 2 neplat�, jestli�e man�el� spolu trvale ne�ij�.
� 704
(1) Stal-li se n�kter� z man�el� n�jemcem bytu p�ed uzav�en�m man�elstv�,
vznikne ob�ma man�el�m spole�n� n�jem bytu uzav�en�m man�elstv�.
(2) Tot� plat�, vzniklo-li p�ed uzav�en�m man�elstv� n�kter�mu z man�el�
pr�vo na uzav�en� smlouvy o n�jmu dru�stevn�ho bytu.
� 705
(1) Nedohodnou-li se rozveden� man�el� o n�jmu bytu, soud na n�vrh jednoho
z nich rozhodne, �e se zru�uje pr�vo spole�n�ho n�jmu bytu. Sou�asn�
ur��, kter� z man�el� bude byt d�le u��vat jako n�jemce.
(2) Nabyl-li pr�va na uzav�en� smlouvy o n�jmu dru�stevn�ho bytu jeden
z rozveden�ch man�el� p�ed uzav�en�m man�elstv�, zanikne pr�vo spole�n�ho
n�jmu bytu rozvodem; pr�vo byt u��vat z�stane tomu z man�el�, kter�
nabyl pr�va na n�jem bytu p�ed uzav�en�m man�elstv�. V ostatn�ch
p��padech spole�n�ho n�jmu dru�stevn�ho bytu rozhodne soud, nedohodnou-li
se rozveden� man�el�, na n�vrh jednoho z nich o zru�en� tohoto
pr�va, jako� i o tom, kdo z nich bude jako �len dru�stva d�le n�jemcem
bytu; t�m zanikne i spole�n� �lenstv� rozveden�ch man�el� v dru�stvu.
(3) P�i rozhodov�n� o dal��m n�jmu bytu vezme soud z�etel zejm�na na z�jmy
nezletil�ch d�t� a stanovisko pronaj�matele.
P�echod n�jmu bytu
� 706
(1) Jestli�e n�jemce zem�e a nejde-li o byt ve spole�n�m n�jmu man�el�,
st�vaj� se n�jemci (spole�n�mi n�jemci) jeho d�ti, vnuci, rodi�e, sourozenci,
ze� a snacha, kte�� prok��, �e s n�m �ili v den jeho smrti
ve spole�n� dom�cnosti a nemaj� vlastn� byt. N�jemci (spole�n�mi n�jemci)
se st�vaj� tak� ti, kte�� pe�ovali o spole�nou dom�cnost zem�el�ho
n�jemce nebo na n�ho byli odk�z�ni v��ivou, jestli�e prok��, �e
s n�m �ili ve spole�n� dom�cnosti aspo� po dobu t�� let p�ed jeho smrt�
a nemaj� vlastn� byt.
(2) Jestli�e zem�e n�jemce dru�stevn�ho bytu a nejde-li o byt ve spole�n�m
n�jmu man�el�, p�ech�z� smrt� n�jemce jeho �lenstv� v dru�stvu a
n�jem bytu na toho d�dice, kter�mu p�ipadl �lensk� pod�l.
� 707
(1) Zem�e-li jeden z man�el�, kte�� byli spole�n�mi n�jemci bytu, stane
se jedin�m n�jemcem poz�stal� man�el.
(2) Jde-li o byt dru�stevn�, zanikne smrt� jednoho z man�el� spole�n�
n�jem bytu man�ely. Bylo-li pr�vo na dru�stevn� byt nabyto za trv�n�
man�elstv�, z�st�v� �lenem dru�stva poz�stal� man�el a jemu n�le�� �lensk�
pod�l; k tomu p�ihl�dne soud v ��zen� o d�dictv�. Jestli�e zem�el
man�el, kter� nabyl pr�vo na dru�stevn� byt p�ed uzav�en�m man�elstv�,
p�ech�z� jeho smrt� �lenstv� v dru�stvu a n�jem dru�stevn�ho bytu
na toho d�dice, jemu� p�ipadl �lensk� pod�l. Jde-li o v�ce p�edm�t�
n�jmu, m��e �lenstv� z�stavitele p�ej�t na v�ce d�dic�.
(3) Zem�e-li jeden ze spole�n�ch n�jemc�, p�ech�z� jeho pr�vo na ostatn�
spole�n� n�jemce.
� 708
Ustanoven� � 706 odst. 1 a � 707 odst. 1 plat� i v p��pad�, jestli�e n�jemce
opust� trvale spole�nou dom�cnost.
� 709
Ustanoven� � 703 a� 708 neplat� pro byty slu�ebn�, pro byty zvl�tn�ho
ur�en� a pro byty v domech zvl�tn�ho ur�en�.
Z�nik n�jmu bytu
� 710
(1) N�jem bytu zanikne p�semnou dohodou mezi pronaj�matelem a n�jemcem
nebo p�semnou v�pov�d�.
(2) V p��pad�, �e n�jem bytu byl sjedn�n na ur�itou dobu, skon�� tak�
uplynut�m t�to doby.
(3) V p�semn� v�pov�di mus� b�t uvedena lh�ta, kdy m� n�jem skon�it, a
to nejm�n� t�i m�s�ce tak, aby skon�ila ke konci kalend��n�ho m�s�ce.
� 711
(1) Pronaj�matel m��e vypov�d�t n�jem bytu jen s p�ivolen�m soudu z t�chto
d�vod�:
a) pot�ebuje-li pronaj�matel byt pro sebe, man�ela, pro sv� d�ti, vnuky,
zet� nebo snachu, sv� rodi�e nebo sourozence;
b) jestli�e n�jemce p�estal vykon�vat pr�ci pro pronaj�matele a pronaj�matel
pot�ebuje slu�ebn� byt pro jin�ho n�jemce, kter� pro n�ho bude
pracovat;
c) jestli�e n�jemce nebo ti, kdo s n�m bydl�, p�es p�semnou v�strahu hrub�
poru�uj� dobr� mravy v dom�;
d) jestli�e n�jemce hrub� poru�uje sv� povinnosti vypl�vaj�c� z n�jmu
bytu, zejm�na t�m, �e nezaplatil n�jemn� nebo �hradu za pln�n� spojen�
s u��v�n�m bytu za dobu del�� ne� t�i m�s�ce;
e) je-li pot�ebn� z d�vodu ve�ejn�ho z�jmu s bytem nebo s domem nalo�it
tak, �e byt nelze u��vat nebo vy�aduje-li byt nebo d�m opravy, p�i
jejich� prov�d�n� nelze byt nebo d�m del�� dobu d�le u��vat;
f) jde-li o byt, kter� souvis� stavebn� s prostory ur�en�mi k provozov�n�
obchodu nebo jin� podnikatelsk� �innosti a n�jemce nebo vlastn�k
t�chto nebytov�ch prostor chce tento byt u��vat;
g) m�-li n�jemce dva nebo v�ce byt�, vyjma p��pad�, �e na n�m nelze spravedliv�
po�adovat, aby u��val pouze jeden byt;
h) neu��v�-li n�jemce byt bez v�n�ch d�vod� anebo ho bez z�va�n�ch d�vod�
u��v� jen ob�as;
i) jde-li o byt zvl�tn�ho ur�en� nebo o byt v dom� zvl�tn�ho ur�en�
a n�jemce nen� zdravotn� posti�en� osoba.
(2) Jestli�e soud p�ivol� k v�pov�di z n�jmu bytu, ur�� sou�asn�, ke kter�mu
datu n�jemn� pom�r skon��; p�itom p�ihl�dne k v�pov�dn� lh�t�
(� 710). V�pov�dn� lh�ta po�ne b�et a� prvn�m dnem kalend��n�ho m�s�ce
n�sleduj�c�ho po pr�vn� moci rozsudku. Soud sou�asn� t� rozhodne,
�e n�jemce je povinen byt vyklidit nejpozd�ji do 15 dn� po uplynut�
v�pov�dn� lh�ty. M�-li n�jemce pr�vo na n�hradn� byt (n�hradn� ubytov�n�),
rozhodne soud, �e n�jemce je povinen vyklidit byt do 15 dn� po
zaji�t�n� n�hradn�ho bytu, a sta��-li poskytnut� n�hradn�ho ubytov�n�,
do 15 dn� po zaji�t�n� n�hradn�ho ubytov�n�.
(3) Dojde-li k p�ivolen� k v�pov�di z d�vod� uveden�ch pod p�smeny a),
b), e) a f), m��e soud v od�vodn�n�ch p��padech ulo�it pronaj�mateli
povinnost nahradit n�jemci st�hovac� n�klady, je� ur��.
(4) Jde-li o byt zvl�tn�ho ur�en� nebo o byt v dom� zvl�tn�ho ur�en�,
lze vypov�d�t n�jem podle odstavce 1 jen po p�edchoz�m souhlasu toho,
kdo sv�m n�kladem takov� byt z��dil, nebo jeho pr�vn�ho n�stupce nebo
souhlasu p��slu�n�ho org�nu republiky, kter� podle z�kon� n�rodn�ch
rad uzav�en� smlouvy o jeho n�jmu doporu�il.
(5) Jestli�e pronaj�matel bez v�n�ch d�vod� nevyu�il vyklizen�ho bytu
k ��elu, pro kter� soud k v�pov�di n�jmu p�ivolil, m��e soud na n�vrh
n�jemce rozhodnout, �e pronaj�matel je povinen dodate�n� uhradit n�jemci,
kter� byt uvolnil, st�hovac� n�klady a dal�� n�klady spojen� s
pot�ebnou �pravou n�hradn�ho bytu. Soud m��e d�le ulo�it pronaj�mateli,
aby n�jemci uhradil rozd�l ve v��i n�jemn�ho z dosavadn�ho bytu a
z bytu n�hradn�ho, a� za dobu p�ti let, po��naje m�s�cem, v n�m� se
n�jemce p�est�hoval do n�hradn�ho bytu, nejd�le v�ak do doby, kdy n�jemce
ukon�il n�jem n�hradn�ho bytu. Pr�vo n�jemce na �hradu rozd�lu v
n�jemn�m se v obdob� p�ti let neproml��. Jin� n�roky n�jemce nejsou
t�m dot�eny.
� 712
(1) Bytov�mi n�hradami jsou n�hradn� byt a n�hradn� ubytov�n�.
(2) N�hradn�m bytem je byt, kter� podle velikosti a vybaven� zaji��uje
lidsky d�stojn� ubytov�n� n�jemce a �len� jeho dom�cnosti. Skon�il-li
n�jemn� pom�r v�pov�d� pronaj�matele z d�vod� podle � 711 odst. 1 p�sm.
a), b), e), f) a i), m� n�jemce pr�vo na n�hradn� byt, kter� je
podle m�stn�ch podm�nek z�sadn� rovnocenn� bytu, kter� m� vyklidit (p�im��en�
n�hradn� byt). Soud m��e z d�vod� zvl�tn�ho z�etele hodn�ch
rozhodnout, �e n�jemce m� pr�vo na n�hradn� byt o men�� podlahov� plo�e
ne� vyklizovan� byt. Skon�il-li n�jemn� pom�r v�pov�d� pronaj�matele
z d�vod� podle � 711 odst. 1 p�sm. b) a n�jemce p�estal vykon�vat
pr�ci pro pronaj�matele bez v�n�ch d�vod�, sta�� p�i vyklizen� poskytnout
p��st�e��; soud m��e rozhodnout, �e z d�vod� zvl�tn�ho z�etele
hodn�ch m� n�jemce pr�vo na n�hradn� byt o men�� podlahov� plo�e, ni���
kvalit� a m�n� vybaven�, pop��pad� i byt mimo obec, ne� je vyklizovan�
byt, nebo pr�vo na n�hradn� ubytov�n�.
(3) V p��padech podle � 705 odst. 2 v�ty prv� posta�� rozveden�mu man�elovi,
kter� je povinen byt vyklidit, poskytnout n�hradn� ubytov�n�;
soud v�ak z d�vod� zvl�tn�ho z�etele hodn�ch rozhodne, �e rozveden�
man�el m� pr�vo na n�hradn� byt. V p��padech podle � 705 odst. 1 a odst.
2 v�ta druh� m� rozveden� man�el pr�vo na n�hradn� byt; soud m��e,
jsou-li proto d�vody zvl�tn�ho z�etele hodn�, rozhodnout, �e rozveden�
man�el m� pr�vo jen na n�hradn� ubytov�n�.
(4) N�hradn�m ubytov�n�m se rozum� byt o jedn� m�stnosti nebo pokoj ve
svobod�rn� nebo podn�jem v za��zen� nebo neza��zen� ��sti bytu jin�ho
n�jemce.
(5) Skon�il-li n�jemn� pom�r v�pov�d� pronaj�matele podle � 711 odst.
1 p�sm. c), d), g) a h), sta�� p�i vyklizen� poskytnout p��st�e��. Jde-li
o rodinu s nezletil�mi d�tmi a skon�il-li n�jemn� pom�r v�pov�d�
pronaj�matele podle � 711 odst. 1 p�sm. c) a d), m��e soud, jsou-li
pro to d�vody zvl�tn�ho z�etele hodn�, rozhodnout, �e n�jemce m� pr�vo
na n�hradn� ubytov�n�, pop��pad� na n�hradn� byt. P��st�e��m se rozum�
provizorium do doby, ne� si n�jemce opat�� ��dn� ubytov�n� a prostor
k uskladn�n� jeho bytov�ho za��zen� a ostatn�ch v�c� dom�c� a osobn�
pot�eby.
(6) Pokud m� n�jemce pr�vo na bytovou n�hradu, nen� tento n�jemce povinen
se z bytu vyst�hovat a byt vyklidit, dokud pro n�j nen� odpov�daj�c�
bytov� n�hrada zaji�t�na; spole�n� n�jemci maj� n�rok jen na jednu
bytovou n�hradu.
� 712a
V obdob� mezi skon�en�m n�jemn�ho pom�ru a posledn�m dnem lh�ty k vyklizen�
bytu maj� pronaj�matel a osoba, jej� n�jemn� pom�r skon�il, pr�va
a povinnosti v rozsahu odpov�daj�c�m ustanoven�m � 687 a� 699 a p�im��en�
� 700 a� � 702 odst. 1.
� 713
(1) Jestli�e slu�ebn� byt po smrti n�jemce nebo po rozvodu jeho man�elstv�
u��vaj� d�le man�el, pop��pad� osoby uveden� v � 706 odst. 1, nejsou
povinny se z bytu vyst�hovat, dokud jim nen� zaji�t�n p�im��en�
n�hradn� byt. To plat� i v p��pad�, jestli�e n�jemce slu�ebn�ho bytu
opust� trvale spole�nou dom�cnost. V od�vodn�n�ch p��padech soud m��e
rozhodnout, �e sta�� n�hradn� byt o men�� podlahov� plo�e, ni��� kvalit�
a m�n� vybaven�, pop��pad� i byt mimo obec, ne� je vyklizovan� byt
nebo n�hradn� ubytov�n�.
(2) Ustanoven� odstavce 1 se p�im��en� pou�ije i na byty zvl�tn�ho ur�en�
a byty v domech zvl�tn�ho ur�en�.
� 714
Z�nikem �lenstv� osoby v bytov�m dru�stvu zanikne jej� n�jem bytu. N�jemce
dru�stevn�ho bytu nen� povinen se z bytu vyst�hovat, pokud mu nen�
zaji�t�na bytov� n�hrada za podm�nek stanoven�ch v � 712. Vr�cen�
�lensk�ho pod�lu se m��e �len dom�hat teprve po vyst�hov�n� z bytu, a
to ve lh�t� dan� stanovami dru�stva.
�prava pr�v n�jemc� p�i vz�jemn� v�m�n� bytu
� 715
Se souhlasem pronaj�matel� se mohou n�jemci dohodnout o v�m�n� bytu. Souhlas
i dohoda mus� m�t p�semnou formu. Odep�e-li pronaj�matel bez z�va�n�ch
d�vod� souhlas s v�m�nou bytu, m��e soud na n�vrh n�jemce rozhodnut�m
nahradit projev v�le pronaj�matele.
� 716
(1) Pr�vo na spln�n� dohody o v�m�n� bytu mus� b�t uplatn�no u soudu do
t�� m�s�c� ode dne, kdy byl s dohodou vysloven souhlas; jinak pr�vo
zanikne.
(2) Nastanou-li dodate�n� u n�kter�ho z ��astn�k� takov� z�va�n� okolnosti,
�e nen� mo�no spln�n� dohody na n�m spravedliv� po�adovat, m��e
od dohody odstoupit; mus� v�ak tak u�init bez zbyte�n�ho odkladu. Povinnost
k n�hrad� �kody t�m nen� dot�ena.".
�stavn� soud hodnotil ot�zku, zda navrhovatel - M�stsk� soud v Praze -
je opr�vn�n podat n�vrh na zru�en� napaden�ch ustanoven� ob�. z�kon�ku.
Aktivn� legitimaci soudu k pod�n� n�vrhu na zru�en� pr�vn�ho p�edpisu,
resp. jeho ustanoven� vymezuje �l. 95 odst. 2 �stavy
tak, �e pokud soud dosp�je k z�v�ru, �e z�kon, jeho� m� b�t p�i �e�en�
v�ci pou�ito, je v rozporu s �stavn�m po��dkem, p�edlo�� v�c �stavn�mu
soudu. V � 64 odst. 3
z�kona o �stavn�m soudu se stanov�, �e n�vrh na zru�en� z�kona nebo jeho
jednotliv�ch ustanoven� je opr�vn�n podat t� soud v souvislosti
se svou rozhodovac� �innost� podle �l. 95 odst. 2 �stavy
.
V posuzovan� v�ci (viz zji�t�n� u�in�n� �stavn�m soudem ze spisu Obvodn�ho
soudu pro Prahu 5 sp. zn. 6 C 392/2003) s ohledem na p�edm�t sporu,
v n�m� se pronaj�matel dom�hal v��i n�jemkyni ulo�en� povinnosti
zaplatit mu ��stku odpov�daj�c� rozd�lu mezi v��� obvykl�ho n�jemn�ho
a dosud hrazen�m n�jemn�m, p�ich�z� z ustanoven� navr�en�ch ke zru�en�
pouze ustanoven� � 696 odst. 1
, ostatn� ustanoven� ob�. z�kon�ku o n�jmu bytu nejsou takov�mi ustanoven�mi,
jich� m� b�t p�i �e�en� v�ci pou�ito. Tud� �stavn� soud konstatuje,
�e s rozhodovac� �innost� M�stsk�ho soudu v Praze souvis� pouze
n�vrh na zru�en� � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku, a proto n�vrh na zru�en� dal��ch ustanoven� o n�jmu bytu
odm�tl (v�rok III.).
�stavn�pr�vn� n�mitky navrhovatele proti napaden�m ustanoven�m vych�zej�
z p�esv�d�en�, �e sou�asn� stav pr�vn� �pravy n�jmu bytu je nevyv�en�,
proto�e ustanoven� p�edstavuj�c� ochranu pr�v pronaj�matele (tj.
v � 696 odst. 1
OZ p�edv�dan� p�ijet� pr�vn�ho p�edpisu o v�po�tu a jednostrann�m zv��en�
n�jemn�ho) absentuje, zat�mco ustanoven� chr�n�c� n�jemce jsou ��inn�,
��m� je - dle n�zoru navrhovatele - jednostrann� zv�hodn�no postaven�
n�jemce. Druhou rovinu �stavn�pr�vn�ch n�mitek tvo�� tvrzen�
o proti�stavnosti samotn� mezery v z�konod�rstv� spo��vaj�c� v tom, �e
dosud nebyla p�ijata ustanoven�m � 696 odst. 1
OZ p�edpokl�dan� pr�vn� �prava. P�itom navrhovatel uv�d�, �e si uv�domuje,
�e zru�en� cel� zvl�tn� pr�vn� �pravy o n�jmu bytu by sice nad�le
neumo��ovalo, aby se pronaj�matel domohl po n�jemci zaplacen� vy���ho
n�jemn�ho, ne� jak� bylo d��ve stanoveno. Nerovnost pr�v a povinnost�
z p�edm�tn�ho n�jemn�ho vztahu k bytu by v�ak �dajn� byla odstran�na,
nebo� ve�ker� pr�va a povinnosti vypl�vaj�c� z n�jemn� smlouvy
k bytu by bylo nutno pod�adit obecn� pr�vn� �prav� n�jemn� smlouvy,
jako� i obecn� �prav� z�vazkov�ch vztah� a obecn�m ustanoven�m ob�ansk�ho z�kon�ku
. P��padn� excesy p�i v�konu pr�v a povinnost� z n�jemn� smlouvy by bylo
nutno u soudu �e�it tak, jak je tomu u ostatn�ch n�jemn�ch smluv.
�stavn� soud shled�v� takto formulovan� n�mitky navrhovatele pouze ��ste�n�
d�vodn�mi, av�ak v t� ��sti, v nich� se s nimi ztoto��uje, nach�z�
jin� �e�en�, ne� navrhovatel po�aduje. �stavn� soud dosp�l k z�v�ru,
�e d�vody ke zru�en� � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku nejsou d�ny. Samotn� dikce � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku, kter� pouze p�edj�m� p�ijet� nov� �pravy, nen� proti�stavn�,
proti�stavn� je dlouhodob� ne�innost z�konod�rce, je� m� za n�sledek
�stavn� neakceptovatelnou nerovnost a v kone�n�m d�sledku poru�en�
�stavn�ch princip� (v�rok I.).
�stavn� soud pova�uje za nezbytn� posoudit skute�n� pohnutky navrhovatele
vedouc� k formulaci n�vrhu na zru�en� zvl�tn�ch ustanoven� o n�jmu
bytu. Je z�ejm�, �e prav� motiv n�vrhu spo��v� v absenci �stavn� konformn�
regulace, resp. deregulace n�jemn�ho, zalo�en� na mo�nosti jeho
jednostrann�ho zvy�ov�n�. P�i �e�en� t�to soci�ln� nepochybn� citliv�
z�le�itosti, maj�c� sv� ko�eny v ��e totalitn�ho syst�mu, je nutno
respektovat, �e povaha pr�vn�ho vztahu n�jmu v�etn� n�jmu bytu jako
vztahu obliga�n�ho pojmov� p�edpokl�d� vytvo�en� maxim�ln�ho prostoru
pro uplatn�n� autonomie v�le a smluvn� volnosti stran. �stavn� soud
p�iznal v �ad� sv�ch rozhodnut� principu autonomie v�le a smluvn� volnosti
�stavn�pr�vn� dimenzi. Podle n�zoru �stavn�ho soudu [viz n�lez
ve v�ci sp. zn. Pl. �S 24/99 (Sb�rka rozhodnut�, svazek 18, n�lez �.
73, str. 135; vyhl�en pod �. 51/2001 Sb.
), sp. zn. Pl. �S 5/01 (Sb�rka rozhodnut�, svazek 24, n�lez �. 149, str.
79; vyhl�en pod �. 410/2001 Sb.
), sp. zn. Pl. �S 39/01 (Sb�rka rozhodnut�, svazek 28, n�lez �. 135, str.
153; vyhl�en pod �. 499/2002 Sb.
)] je ne-zbytnou sou��st� demokratick�ho pr�vn�ho st�tu i ochrana svobody
smluvn� v�le, je� je deriv�tem �stavn� ochrany pr�va vlastnick�ho
dle �l. 11 Listiny. Svobodu smluvn� v�le v�ak neomezil jen na pr�vo
vlastnick�, by� pr�v� v tomto kontextu je jej� �stavn�pr�vn� ukotven�
nejpevn�j��. Ve sv�m n�lezu ve v�ci sp. zn. I. �S 113/04 (Sb�rka rozhodnut�,
svazek 33, n�lez �. 63, str. 129) konstatoval, �e respektov�n�
autonomn� sf�ry jednotlivce je obecnou podm�nkou fungov�n� pr�vn�ho
st�tu ve smyslu �l. 1 odst. 1 �stavy
, resp. �l. 2 odst. 3 Listiny
. Pr�vu jednotlivce na autonomii v�le, tj. v kone�n�m d�sledku svobod�
jednotlivce, odpov�d� po�adavek kladen� na st�tn� moc, aby uznala autonomn�
projevy v�le jednotlivc� a j� odpov�daj�c� jedn�n�. Pokud takov�
jedn�n� nezasahuje do pr�v t�et�ch osob, mus� st�tn� moc projevy
jednotlivc� toliko respektovat, p��padn� aprobovat. K z�sahu do svobody
jednotlivce se m��e st�tn� moc uch�lit pouze v p��padech, kter� jsou
od�vodn�ny ur�it�m ve�ejn�m z�jmem, jestli�e je takov� z�sah proporcion�ln�
(p�im��en�) s ohledem na c�le, jich� m� b�t dosa�eno. Princip
ochrany autonomie v�le subjekt� pr�va se �iroce prom�t� do soukrom�ho
pr�va, pro n� je charakteristick� z�sada rovnosti ��astn�k� (jde
o pojet� rovnosti odr�ej�c� se v reciprocit� vnit�n� struktury vztah�
soukrom�ho pr�va ve srovn�n� s pr�vem ve�ejn�m, pro kter� je charakteristick�
p�evaha nositele ve�ejn� svrchovan� moci, nikoli o pojet�
rovnosti p�ed pr�vem ve smyslu rovnosti neakcesorick�, tj. v�eobecn�
rovnosti p�ed z�konem). I v oblasti soukrom�ho pr�va v�ak plat�, �e
objektivn� pr�vo klade autonomii v�le, resp. smluvn� svobod� ur�it� meze
(srov. � 2 odst. 2
a 3
OZ). Nelze p�ehl�dnout, �e pr�v� pokud jde o pr�vn� �pravu n�jmu bytu,
obsahuje ob�ansk� z�kon�k
mno�stv� norem donucuj�c�ho (kogentn�ho) charakteru, jejich� spole�n�m
jmenovatelem je koncepce tzv. chr�n�n�ho n�jmu bytu. Tyto normy v�ak
omezuj� autonomii v�le p�edev��m na druh� stran� n�jemn�ho vztahu,
tj. na stran� pronaj�matele. Uv�dom�me-li si, �e pronaj�matelem je typicky
vlastn�k bytu, je z�ejm�, �e zv��en� stupe� ochrany n�jemce se
odr�� v omezen� vlastnick�ho pr�va pronaj�matele, konkr�tn� v omezen�
jeho pr�va disponovat s p�edm�tem vlastnictv� a m�t z n�ho u�itek.
Zmi�ovan� ochrana autonomie v�le m� vliv na dal�� typick� princip z�vazkov�ho
pr�va: pacta sunt servanda. Jde t� o v�raz rovnosti stran obliga�n�ho
vztahu, kter� se projevuje i t�m, �e ��dn� ze stran nem� mo�nost
(nem� pr�vo) m�nit sv�m vlastn�m projevem v�le obsah z�vazkov�ho
vztahu (viz � 493
ob�. z�kon�ku, kter� nebyl navrhov�n ke zru�en�). Jednostrann� z�sahy
maj� pr�vn� relevanci pouze tehdy, pokud tak z�kon v�slovn� stanov�.
De lege lata k nim pat�� i mo�nost jednostrann�ho zv��en� n�jemn�ho,
a to vymezen�m podm�nek (mez�), za nich� m��e pronaj�matel zm�nit d��ve
sjednan� �i stanoven� n�jemn�. Pro tato pravidla se v�ilo ozna�en�
"regulace n�jemn�ho". Absence p�edv�dan�ho p�edpisu vede k tomu, �e
zm�na obsahu n�jmu (v�etn� v��e n�jemn�ho) je za trv�n� n�jmu v�c� dohody
smluvn�ch stran. Pokud k takov� dohod� nedojde, nen� k dispozici
��dn� leg�ln� postup (v d�sledku ne�innosti z�konod�rce), prost�ednictv�m
n�ho� by bylo mo�n� zm�ny jednostrann�m projevem v�le pronaj�matele
dos�hnout.
Problematikou regulace n�jemn�ho se �stavn� soud opakovan� zab�val, viz
zejm�na n�lez �stavn�ho soudu ve v�ci sp. zn. PI. �S 3/2000 (Sb�rka
rozhodnut�, svazek 18, n�lez �. 93, str. 287 a n�sl.; vyhl�en pod �. 231/2000 Sb.
, ve zn�n� sd�len� uve�ejn�n�ho pod �. 130/2001 Sb.), n�lez ve v�ci sp. zn. Pl. �S 8/02 (Sb�rka rozhodnut�, svazek 28, n�lez
�. 142, str. 237; vyhl�en pod �. 528/2002 Sb.
) a n�lez ve v�ci sp. zn. Pl. �S 2/03 (Sb�rka rozhodnut�, svazek 29, n�lez
�. 41, str. 371; vyhl�en pod �. 84/2003 Sb.
). V n�lezu sp. zn. Pl. �S 3/2000 vyj�d�il �stavn� soud n�zor, �e princip
p�im��en� (spravedliv�) rovnov�hy vy�aduje, aby p�i respektov�n�
po�adavk� obsa�en�ch v �l. 11 Mezin�rodn�ho paktu o hospod��sk�ch, soci�ln�ch
a kulturn�ch pr�vech byl vzat z�etel na proces destrukce vlastnick�ho
pr�va, zejm�na pokud se t��e vlastn�k� n�jemn�ch dom� diskriminovan�ch
v pom�ru k ostatn�m vlastn�k�m. Cenov� regulace, nem�-li
p�es�hnout meze �stavnosti, nesm� evidentn� sn�it cenu tak, aby ta vzhledem
ke v�em prok�zan�m a nutn� vynalo�en�m n�klad�m eliminovala mo�nost
alespo� jejich n�vratnosti, nebo� v takov�m p��pad� by vlastn�
implikovala pop�en� ��elu a v�ech funkc� vlastnictv�. V n�lezu sp. zn.
Pl. �S 8/02 �stavn� soud konstatoval, �e ochrana vlastnick�ch pr�v
nevylu�uje regulaci n�jemn�ho jako �stavn� formu realizace politiky
st�tu v p��pad�, �e se pohybuje v r�mci vymezen�m �stavn�m po��dkem a
mezin�rodn�mi z�vazky �esk� republiky. Zasahov�n� st�tu mus� respektovat
p�im��enou (spravedlivou) rovnov�hu mezi po�adavkem obecn�ho z�jmu
spole�nosti a po�adavkem na ochranu z�kladn�ch pr�v jednotlivce. To
znamen�, �e mus� existovat rozumn� (opodstatn�n�) vztah proporcionality
mezi pou�it�mi prost�edky a sledovan�mi c�li. Regulace n�jemn�ho
sice nen� vyvlastn�n�m, m��e se v�ak t�kat obsahu vlastnick�ho pr�va.
Vlastnictv� ji� z Listiny (�l. 11 odst. 3
) nen� ch�p�no jako neomeziteln� pr�vo, omezeno v�ak podle Listiny (�l. 11 odst. 4
) m��e b�t pouze z�konem a za podm�nek stanoven�ch Listinou (�l. 4 odst. 2
) a pouze v rozsahu, v jak�m se nedot�k� podstaty vlastnictv� (kter� se
nem��e st�t pouhou slupkou zbavenou obsahu), p�i�em� i p�i tomto omezen�
plat� z�kaz diskriminace (�l. 4 odst. 3 Listiny
). Pravidlem v t�to oblasti je proto stanoven� n�jemn�ho dohodou (�l. 2 odst. 3 Listiny
) jako voln�ho (nikoli libovoln�ho) n�jemn�ho, jeho regulace je pak v�jimkou,
kter� by m�la b�t �asov� omezena na nutnou dobu.
Je t�eba pouk�zat na fakt, �e vz�jemn� souvzta�nost cenov� regulace n�jemn�ho
a zaost�v�n� p�em�ny ob�anskopr�vn�ch vztah� reguluj�c�ch bydlen�
se projevuje p�i �e�en� z�kladn�ho rozporu ka�d� modern� bytov�
politiky, toti� hled�n� rovnov�hy mezi principem ochrany n�jemc� a principem
ochrany vlastnictv�, a �e nejv�t�� poru�en� t�to rovnov�hy spo��v�
v tom, �e v du�ln�m stadiu transformace v �esk� republice do�lo
k tomu, �e dotace poskytovan� n�jemc�m z celospole�ensk�ch prost�edk�
prost�ednictv�m n�zk�ch cen n�jemn�ho se p�enesly na n�kter� pronaj�matele-soukrom�
vlastn�ky, kte�� z�skali zest�tn�n� domy v restituc�ch.
Tito pronaj�matel� mus� dopl�cet na provoz, �dr�bu a opravy a spr�vu
z vlastn�ch prost�edk�. Na neudr�itelnost takov� situace pouk�zal
tak� Evropsk� soud pro lidsk� pr�va, kter� ve v�ci Hutten-Czapska proti
Polsku rozhodl, �e omezov�n� vlastnick�ho pr�va vlastn�k� byt� s
regulovan�m n�jemn�m je v rozporu s pr�vem na pokojn� u��v�n� majetku
zaru�en�m v �l. 1 Dodatku �. l k �mluv� o ochran� lidsk�ch pr�v a z�kladn�ch
svobod.
�stavn� soud p�ipom�n�, �e rozhodnut� ve v�ci sp. zn. Pl. �S 8/02 bylo
p�ijato p�ed v�ce ne� t�emi lety (20. 11. 2002), p�i�em� je z�ejm�,
�e na situaci na trhu s byty se mnoho zm�nit nemohlo. M�sto toho, aby
z�konod�rce v sou�innosti s vl�dou pru�n� reagoval na n�lezy, v nich�
�stavn� soud d�razn� kritizoval tehdej�� pr�vn� �pravu tuh� regulace
n�jemn�ho pop�raj�c� vlastnick� pr�vo majitel� byt� a nedota�enou transformaci
n�jemn�ch vztah�, do dne�n�ho dne se mu nepoda�ilo naplnit
z�m�r p�edv�dan� konstrukc� � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku. D�sledkem t�to �innosti, resp. ne�innosti je faktick�
zmrazen� regulovan�ho n�jemn�ho, ��m� se d�le prohlubuje poru�en� vlastnick�ho
pr�va vlastn�k� t�ch byt�, na n� se regulace vztahovala. Uva�ovanou
rovnov�hu nelze zajistit jinak, ne� p�ijet�m p�edv�dan� pr�vn�
�pravy. Jej�m nep�ijet�m vyvolal z�konod�rn� sbor proti�stavn� situaci,
kter� je v p��kr�m rozporu s Listinou (viz v�rok I.), a to "posv�cen�m"
nerovnosti (tj. nep��pustn� diskriminace) mezi pronaj�mateli,
jim� je umo�n�no pronaj�mat byty za obvykl� n�jemn�, a mezi pronaj�mateli,
kte�� jsou nuceni p�enech�vat byty za n�jemn� ve v��i p�ed zru�en�m
�pravy o regulaci n�jemn�ho. Tato situace v�ak, koneckonc�, vytv���
i nerovnost mezi jednotliv�mi skupinami n�jemc�, kter� se t�
projevuje v jejich majetkov� sf��e a postr�d� rozumn�ho zd�vodn�n�. �stavn�mu
soudu je zn�m n�vrh vl�dy �esk� republiky na vyd�n� z�kona o
jednostrann�m zvy�ov�n� n�jemn�ho z bytu, av�ak p�ipom�n� notorietu,
�e - pokud tento n�vrh bude p�ijat - bude obsahovat pravidla aplikovateln�
pro futuro.
�stavn� soud na tomto m�st� op�tovn� upozor�uje, �e nen� p��pustn� p�en�et
soci�ln� z�t� jedn� skupiny lid� (n�jemci) na skupinu druhou (pronaj�matel�),
a dod�v�, �e nen� ani p��pustn� vytv��et r�zn� kategorie
pronaj�matel� v z�vislosti na tom, zda n�jemn� v bytech jedn� skupiny
podl�h� regulaci, �i nikoliv. Flagrantn� d�sledky ne�innosti z�konod�rce
vedou �stavn� soud, kter� si je v�dom sv�ho postaven� jako org�nu
ochrany �stavnosti, k nutnosti nahradit instrumenty pr�vn� ochrany
pronaj�matel� chyb�j�c� na �rovni "oby�ejn�ho" z�kona vyu�it�m princip�
�stavn�pr�vn� regulace. Proto �stavn� soud trv� na napln�n� z�kladn�
funkce obecn�ch soud�, tj. zaji�t�n� proporcion�ln� ochrany subjektivn�ch
pr�v a pr�vem chr�n�n�ch z�jm�, a po�aduje, aby ji obecn�
soudy pronaj�matel�m poskytly tak, �e nebudou zam�tat jejich �aloby
po�aduj�c� ur�en� zv��en�ho n�jemn�ho s odkazem na nedostatek z�konn�
�pravy. Zam�t�n� t�chto �alob z d�vod� souhrnn� obsa�en�ch v rozsudku
Nejvy���ho soudu ze dne 31. 8. 2005 sp. zn. 26 Cdo 867/2004 (posl�ze
vyu��van�ch v usnesen�ch odm�taj�c�ch dovol�n� pro nep��pustnost -
viz usnesen� sp. zn. 26 Cdo 80/2005, sp. zn. 26 Cdo 819/2005, sp. zn.
26 Cdo 1647/2005, sp. zn. 26 Cdo 1912/2005) pova�uje �stavn� soud za
poru�en� �l. 36 Listiny. Nejvy��� soud zalo�il od�vodn�n� sv�ho pr�vn�ho
n�zoru na n�sleduj�c�ch argumentech:
"Se z�etelem k ustanoven� � 871 odst. 1
ob�. z�kon�ku, kter� zm�nilo k 1. 1. 1992 pr�vo osobn�ho u��v�n� na pr�vo
n�jmu, je nutno n�jem bytu zalo�en� touto z�konnou transformac�
pova�ovat za rovnocenn� n�jmu vznikl�mu po uveden�m datu smluvn�, nelze
tud� dovozovat, �e mu chyb� jeden z podstatn�ch (pojmov�ch) prvk�
- ur�en� v��e n�jemn�ho. Z povahy v�ci vypl�v�, �e tento prvek n�jemn�ho
pom�ru z�stal zachov�n z p�edchoz�ho vztahu osobn�ho u��v�n� (kdy
�hrada za u��v�n� bytu byla stanovena pr�vn�m p�edpisem, a logicky
tedy nemusela b�t sjedn�v�na ��astn�ky). Takto konstituovan� n�jemn�
pom�r je rovn� vztahem z�vazkov�m, kter� dle � 493
ob�. z�kon�ku nelze m�nit bez souhlasu jeho stran, pokud ob�ansk� z�kon�k
nestanov� jinak. Jednostrannou zm�nu v��e n�jemn�ho z byt� - jak p�edpokl�d�
ustanoven� � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku - m��e stanovit zvl�tn� pr�vn� p�edpis, kter� v�ak v sou�asn�
dob� neexistuje. Ob�ansk� z�kon�k
(ani jin� z�kon) neumo��uje p�itom soudu do z�vazkov�ho n�jemn�ho vztahu
zas�hnout zm�nou n�kter� z jeho obsahov�ch slo�ek, v�etn� v��e n�jemn�ho.
Toto opr�vn�n� p��slu�� moci z�konod�rn� a v�konn�, do n� obecn�
soudy nejsou opr�vn�ny se vm�ovat, pop��pad� ji suplovat (srov. �l. 2 odst. 1
, 3 �stavy
).
Jestli�e byla po vzniku pr�va osobn�ho u��v�n�, pop��pad� po jeho transformaci
na n�jem, cena n�jmu a pln�n� poskytovan�ch s u��v�n�m bytu
regulov�na pr�vn�mi p�edpisy, je t�eba z tohoto stavu vych�zet, dokud
nebude p�ijat p��slu�n� speci�ln� p�edpis, jeho� existenci p�edpokl�d� � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku Ani skute�nost, �e tyto pr�vn� p�edpisy byly pozd�ji jako
proti�stavn� zru�eny, na uveden�m z�v�ru nem��e nic zm�nit (viz � 71 odst. 3 z�kona �. 182/1993 Sb.
, o �stavn�m soudu, podle n�ho� pr�va a povinnosti z pr�vn�ch vztah� vznikl�ch
p�ed zru�en�m pr�vn�ho p�edpisu z�st�vaj� nedot�ena)." (sic
- pozn. red.: spr�vn� � 71 odst. 4 z�kona �. 182/1993 Sb.
).
Na jin�m m�st� uveden�ho rozsudku Nejvy��� soud tvrd�:
>>
Za z�sadn� pr�vn� v�znamn� nepokl�d� dovolac� soud v dan� v�ci ani posouzen�
ot�zky z�vaznosti n�lezu �stavn�ho soudu �. 84/2003 Sb.
, kter� mo�nost dom�hat se obvykl�ho n�jemn�ho pronaj�mateli v�slovn�
p�izn�v�, nebo� s ohledem na to, �e i podle n�zoru (v pr�vn� teorii i
v rozhodovac� praxi samotn�ho �stavn�ho soudu nikoli nepochybn�ho) vylo�en�ho
v od�vodn�n� citovan�ho n�lezu, �e z�vazn� je v�rok n�lezu
a ty ��sti od�vodn�n�, je� obsahuj� "nosn�" d�vody, a se z�etelem k tomu,
�e v�rokem citovan�ho n�lezu bylo zru�eno na��zen� vl�dy �. 567/2002 Sb., kter�m se stanov� cenov� moratorium n�jemn�ho z byt�, a byl zam�tnut
n�vrh, aby vl�d� �esk� republiky bylo zak�z�no pokra�ovat v z�saz�ch
do oblasti cen n�jemn�ho z byt� vyd�v�n�m vlastn�ch pr�vn�ch p�edpis�,
nelze m�t za to, �e napaden� rozhodnut� je v rozporu s v�rokem citovan�ho
n�lezu �i s "nosn�mi" rozhodovac�mi d�vody, kter� k jeho vyd�n�
vedly.<<
.
Argumenty Nejvy���ho soudu pova�uje �stavn� soud za ryze pozitivistick�
a� alibistick� a naprosto odtr�en� od snahy �e�it probl�my, kter� ve
spole�nosti dlouhodob� vytv��ej� nap�t�. P�ijat�m �e�en�m Nejvy���
soud nejen�e nepomohl praxi obecn�ch soud�, ale i zcela rezignoval na
svoji pozici vrcholn�ho org�nu soustavy obecn�ch soud�, kdy� zjevn�
odhl�dl od d�lky trv�n� proti�stavn�ch z�sah� do postaven� pronaj�matel�
(rozsudek byl vyd�n 31. 8. 2005). D�le �stavn� soud vyjad�uje z�sadn�
nesouhlas s hodnocen�m, kter� formuloval Nejvy��� soud, o z�vaznosti
od�vodn�n� n�lez�, proto�e toto hodnocen� se koncentruje pouze na
n�lez ve v�ci sp. zn. Pl. �S 2/03 a nep�ihl�� k my�lenk�m z p�edch�zej�c�ch
n�lez�. Tyto my�lenkov� konstrukce tvo�� "nosn�" rozhodovac�
d�vody, kter� vedly �stavn� soud k jeho rozhodnut�.
K argumentaci obecn�ch soud�, �e je jim znemo�n�no ve smyslu �l. 90 a
95 �stavy plnit jejich z�kladn� povinnosti, ke kter�m jsou povol�ny,
tj. poskytovat "ochranu pr�v�m z�konem stanoven�m zp�sobem", �stavn�
soud podot�k�, �e za situace, kdy se souhlasem vl�dy i Parlamentu existuj�
vedle sebe dlouhodob� dv� skupiny vlastn�k� n�jemn�ch byt�, jedna
s tr�n�m p��jmem z n�jm� a druh� z minulosti administrativn� ur�en�m
n�jmem, kter� je odhadem n�kolikr�t men��, a kdy se pr�vn� vztahy
v obou t�chto skupin�ch op�raj� o pr�vn� �pravu obsa�enou v platn�m ob�.
z�kon�ku, pak za p�isp�n� princip� obsa�en�ch v my�lenkov�ch konstrukc�ch
tvo��c�ch nosn� rozhodovac� d�vody ve zm�n�n�ch n�lezech maj�
podle p�esv�d�en� �stavn�ho soudu obecn� soudy dostatek platn� pr�vn�
�pravy, aby rozhodly a poskytly ochranu z�kladn�m pr�v�m ��astn�k�,
kte�� p�ed n� p�inesli sv�j spor.
Na z�klad� t�chto skute�nost� �stavn� soud, v p�ipomenut� roli ochr�nce
�stavnosti, nem��e svoji funkci omezit na pouhou pozici "negativn�ho"
z�konod�rce a mus�, v r�mci vyv�enosti jednotliv�ch slo�ek moci charakteristick�ch
pro pr�vn� st�t zalo�en� na �ct� k pr�v�m a svobod�m
�lov�ka a ob�ana (�l. 1 odst. 1 �stavy
), vytvo�it prostor pro zachov�n� z�kladn�ch pr�v a svobod. Jde tedy o
to, �e obecn� soudy, i p�es absenci p�edv�dan� konkr�tn� �pravy, mus�
rozhodnout o zv��en� n�jemn�ho, a to v z�vislosti na m�stn�ch podm�nk�ch
tak, aby nedoch�zelo k diskriminac�m v��e zm�n�n�m. Vzhledem k
tomu, �e v takov�ch p��padech p�jde o nal�z�n� a aplikaci jednoduch�ho
pr�va, co� �stavn�mu soudu, jak opakovan� ve sv� judikatu�e zd�raz�uje,
nep��slu��, zdr�uje se toho, aby nab�zel konkr�tn� rozhodovac� postup
a nahrazoval tak posl�n� soud� obecn�ch. Pouze uv�d�, �e je nutno
se vyvarovat libov�le; rozhodnut� se mus� zakl�dat na racion�ln� argumentaci
a d�kladn�m uv�en� v�ech okolnost� p��padu, pou�it� p�irozen�ch
z�sad a zvyklost� ob�ansk�ho �ivota, z�v�r� pr�vn� nauky a ust�len�
�stavn� konformn� soudn� praxe.
Pozornost si zaslou�� i druh� rovina navrhovatelov�ch n�mitek zalo�en�
na tvrzen� o proti�stavn� meze�e v z�konod�rstv� spo��vaj�c� v tom,
�e dosud nebyla p�ijata p�edpokl�dan� pr�vn� �prava. Jako d�sledek ne�innosti
z�konod�rn�ho sboru m��e vyvolat proti�stavn� stav, a to tehdy,
je-li z�konod�rce povinen p�ijmout ur�itou z�konnou �pravu, neu�in�
tak, a t�m zas�hne do pr�vem - �stavou - chr�n�n�ho z�jmu. P�itom
povinnost pro z�konod�rce m��e vypl�vat jak p��mo z �stavn�pr�vn� �rovn�
(nap�. v zaji�t�n� realizace z�kladn�ch pr�v a svobod nebo v jejich
ochran�), tak i z �rovn� "oby�ejn�ch" z�kon�, v nich� si tuto povinnost
expressis verbis s�m ulo�il. Je zn�mo, �e v �innosti �stavn�ch
soud� byla rozvinuta ochrana proti ne�innosti zejm�na u n�meck�ho Spolkov�ho
�stavn�ho soudu. T� v �esk� republice se �stavn� soudnictv�
problematiky mezer dotklo [srov. n�lez ve v�ci sp. zn. Pl. �S 48/95 (Sb�rka
rozhodnut�, svazek 5, n�lez �. 21; vyhl�en pod �. 121/1996 Sb.
), n�lez ve v�ci sp. zn. Pl. �S 36/01 (Sb�rka rozhodnut�, svazek 26, n�lez
�. 80; vyhl�en pod �. 403/2002 Sb.
); v od�vodn�n� posl�ze uveden�ho n�lezu �stavn� soud za proti�stavn�
pova�uje takov� opomenut� z�konod�rce, je� m� za n�sledek �stavn� neakceptovatelnou
nerovnost]. Lze tedy uzav��t, �e za ur�it�ch podm�nek
jsou d�sledky mezery (chyb�j�c� pr�vn� �pravy) proti�stavn�, zejm�na
tehdy, kdy� z�konod�rce se rozhodne, �e ur�itou oblast uprav�, tento
�mysl v z�kon� vyslov�, av�ak p�edv�danou regulaci nep�ijme. Stejn� z�v�r
plat� i v p��pad�, kdy Parlament deklarovanou �pravu p�ijal, av�ak
ta byla zru�ena proto, �e nespl�ovala �stavn� krit�ria, a z�konod�rce
nep�ijal �stavn� konformn� n�hradu, a�koliv mu k tomu �stavn� soud
poskytl dostate�nou lh�tu (18 m�s�c�). Nav�c z�stal ne�inn� i po uplynut�
t�to lh�ty a nezbytnou pr�vn� �pravu nep�ijal dodnes (ani po v�ce
ne� 4 letech).
Vztah mezi moc� z�konod�rnou a moc� soudn� vypl�v� z d�lby moci ve st�t�,
tak jak je zachycena v �stav�. Materi�ln� p��stup v�kladu n�s vede
nutn� k z�v�ru, �e tato d�lba nen� sama sob� ��elem, ale sleduje ��el
vy���. Od sam�ho po��tku sv�ho vzniku byla �stavn�m z�konod�rcem pod��zena
idei, jej�m� z�kladem je p�edev��m slu�ba ob�anovi a spole�nosti.
Ka�d� moc m� sklon k sebest�ednosti, bytn�n� a korupci; absolutn�
moc ke korupci nekontrolovateln�. Jestli�e n�kter� ze slo�ek moci
p�estoup� �stavn� r�mec sv�ho vymezen�, svoji pravomoc, nebo naopak nepln�
sv� �koly, a t�m br�n� v ��dn�m fungov�n� druh� (v posuzovan�m
p��pad� soudn� moci), mus� nastoupit kontroln� mechanismus brzd a vyva�ov�n�,
kter� je do syst�mu d�lby zabudov�n. Hlavn� �kol soudn� moci
definuje �stava takto: "Soudy jsou povol�ny p�edev��m k tomu, aby z�konem
stanoven�m zp�sobem poskytovaly ochranu pr�v�m." (�l. 90) a "Z�kladn�
pr�va a svobody jsou pod ochranou soudn� moci." (�l. 4). Ze stejn�ho
�stavn�ho r�mce demokratick�ho pr�vn�ho st�tu vypl�v� pozice �stavn�ho
soudu: "�stavn� soud je soudn�m org�nem ochrany �stavnosti."
(�l. 83). Podrob�me-li argumentaci Nejvy���ho soudu anal�ze ve sv�tle
t�chto pravidel, doch�z�me k z�v�ru, �e Nejvy��� soud i dal�� obecn�
soudy chybuj�, pokud odm�taj� poskytnout ochranu pr�v�m fyzick�ch a
pr�vnick�ch osob, kter� se na n� obr�tily se ��dost� o spravedlnost,
pokud jejich �aloby zam�taly pouze s formalistick�m od�vodn�n�m a odvol�n�m
se na ne�innost z�konod�rce (neexistenci p��slu�n� pr�vn� �pravy),
a to pot�, co jim �stavn� soud, jako ochr�nce �stavnosti a jej�
kontroly, otev�el sv�mi rozhodnut�mi cestu. �stavn� soud opakovan� prohl�sil
stav nerovn�ho postaven� jedn� skupiny vlastn�k� n�jemn�ch byt�
a dom� za diskrimina�n� a proti�stavn�. Dlouhodobou ne�innost Parlamentu
�esk� republiky pak za neslu�itelnou s po�adavky pr�vn�ho st�tu.
�stavn� soud se stal z v�le �stavn�ho z�konod�rce odpov�dn�m za dodr�ov�n�
�stavn�ho po��dku v �esk� republice, a proto nehodl� rezignovat
na tuto svoji povinnost, k pln�n� povinnost� povol�v� i obecn� soudy
a odm�t� spol�hat pouze na tlak Evropsk�ho soudu pro lidsk� pr�va,
a proto rozhodl, jak je ve v�roku I. uvedeno.
Ve vztahu k vlastn�mu n�vrhu po proveden�m ��zen� �stavn� soud konstatuje,
�e nejsou d�ny d�vody ke zru�en� ustanoven� � 696 odst. 1
ob�. z�kon�ku, nebo� toto ustanoven� nen� samo o sob� v rozporu s �l. 11 odst. 1
v�tou druhou Listiny ani s �l. 11 odst. 4 Listiny
, a proto n�vrh M�stsk�ho soudu v Praze podle � 70 odst. 2 z�kona �. 182/1993 Sb.
, o �stavn�m soudu, zam�tl (v�rok II.).
P�edseda �stavn�ho soudu:
JUDr. Rychetsk� v. r.
Odli�n� stanoviska podle � 14 z�kona �. 182/1993 Sb. , o �stavn�m soudu, ve zn�n� pozd�j��ch p�edpis�, zaujali k jednotliv�m ��stem rozhodnut� pl�na soudci Stanislav Bal�k, Vlasta Form�nkov�, Vladim�r K�rka, Dagmar Lastoveck�, Ji�� Nykod�m a Eli�ka Wagnerov� a k ��sti jeho od�vodn�n� soudce Jan Musil.